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上海的房价是怎么涨起来的?

租售情报 2017-11-09 00:13:21

上海的房价上涨并不是完全同步的,在时间和区域上面有一些微妙的顺序差别。了解这些差别,有助于我们洞察,上海下一次房价起飞的先机。

观点一:从量上看,内环先崛起

上海2014-至今各环线各季度成交量表

上海2014-至今各环线各季度成交量环比情况

2014年第4季度开始,上海的楼市就火起来了。从数据可以看到,2014年第四季度 内环增幅最大,市场敏感度最高。

内环2015年成交的火爆,而其中豪宅的表现更加显眼

观点二:内环豪宅最先热

上海二手标杆项目2014-2017年成交量

上海二手成交总量16年和15年差别不大,但豪宅成交却下降了3成

因为,15年豪宅的过度火爆,预支了16年的成交量

2015年开始,内环豪宅成交大行其道,2016年开始衰退。他们似乎是上海楼市的一颗火种,点亮别人暗淡了自己。

观点三:从购房轨迹看,2016年外、郊环愈加成了交易主战场
  • 我们设计一个系数 ——迁入/迁出比

    其值 =外板块买进本板块人数/本板块买到外板块人数

  • 我们使用2016年至今的二手房成交数据,根据购房者原居住地址与其购买的房屋地址进行比对

  • 本次测算有效数据8.8万条,而2016年至今二手房总共成交45万套,样本覆盖率20%

  • 迁入/迁出比以1为平衡点,大于1时板块吸引力强,新鲜血液流入板块,小于1时板块吸引力弱。由于计算相当于抽样数据,因而适当扩大平衡点范围,将0.8~1.2之间的板块都视为平衡板块

人们纷纷到外、郊环再次置业

2016年至今各区迁入/迁出比

16年整体而言,中心城区吸引力普遍较弱,郊区则较强

中心城区中最为核心的静安与黄浦吸引力相对较强,甚至超过了近郊中的闵行与宝山

如果落在具体位置上,如下图所示

图一:2016年至今全市行政板块迁入/迁出比情况

图二:2016年至今迁入/迁出比<1.2的行政板块

细化到行政板块后,区域之间购房的吸引能力差距更加凸显,具体表现为:

我们将上述三个观点总结,大概可以描摹出上海房价这一轮上涨的脉络

楼市之火的燃烧路线

成交的证据,二手房的成交增幅完全印证了这一脉络

楼市的大火为什么会先从豪宅烧起?因为富豪们对资金的敏感度最高、资产配置的欲望最强烈,所以监测豪宅的成交异常,更能提前洞察楼市的市场波动。

其他观点:上海房价为什么快速上涨?

表面上看,“快速上升的房价”才是改善、中高端、豪宅需求爆发的动力之源。因为房价上涨,有房群体的资产开始膨胀,净资产增多。“房价快升”对楼市需求产生两个效应:投资效应与首付门槛降低效应。

因为房价快涨,人们有小套换大套、低总价换高总价的强烈意愿,因为面积越大、总价越高,同等涨幅,房子增值越明显。

举个例子:陈先生前两年买了一套300万元的房子(首付60万,按揭240万),两年后房价上涨了50%,那么房子总价是450万,卖掉之后,付掉240万银行贷款和契税之后,手头净现金200万元,此时他可以购买660万的中高端需求。如果房价不上涨,从60万到200万,如果靠积累的话,需要5-10年以上的时间。现在房价一上涨,从60万到200万,一步到位,原来用于积累首付的钱可以用来支付新的按揭。于是,上海商品住宅市场整体呈现这样一番景象:改善、中高端、豪宅需求一波紧接一波。

专业人士表示,上海房价的飙升,从驱动力结构看,改善、中高端和豪宅成交增长迅速,刚需增长相对乏力。一个解释是,政策利好主要利好二套改善需求。但问题是,上海怎么突然涌现出不计其数的“壕”,买中高端和豪宅就像买白菜一样。这些人的钱到底从哪里来?

如今股市还很低迷,不可能对当前上海楼市起到支撑作用,所以可以排除股市。还有,上海经济基本面好,富人本来就比较多,其实也很难解释这个现象。如果经济基本面好、富人多是支撑楼市的主要驱动力的话,早几年中高端和豪宅就应该是主力了,不会等到现在。就近三年看,上海就业人群的整体工资薪酬也比较平稳,基本是前几年赚多少工资,今年也赚的差不多。

相关人士还表示,房价的不断上涨,买不起房的人更加买不起;有房的刚需群体开始跃升进入改善行列。所以最终的结果是,上海楼市的刚需驱动力越来越弱。

注:本文部分图文源自一房一万,如有侵权请告知

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