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房价已经穿上了坚硬的外壳!这将是中国未来最不可能降价的商品!

地产Y教授 2017-11-13 16:03:55

昨天凌晨0点,很多人都为一年一度的购物狂欢在手机屏幕前失眠。但是没有人想到,购物这件事以后就要和房地产有关了。在“双11”开始前几个小时,万科集团执行副总裁张旭宣布,万科要和普洛斯一起建立全球最大的物流平台。这意味着我们未来从淘宝、京东、苏宁云商或者亚马逊买的任意一件商品,都有可能是通过万科的仓储配送的。

房地产行业,和其他行业的联系正在变得更紧密。6天前,恒大发了公告称,苏宁控股集团旗下苏宁电器集团之全资子公司南京润恒将向恒大地产战略投资200亿元,恒大地产增资扩股完成后,南京润恒将持有其4.7%的股份。而乐视的重组方案也在浮出,孙宏斌描绘未来的孙氏帝国就是“买套房子,再回家看个乐视电视,电视上放我们的电影,然后出门到万达城玩。”

中国经济的各个领域眼下已经有和房地产行业相互交融、相互渗透的趋势。在这个过程中,房地产行业会变成中国经济的CPU行业之一,一业关乎百业兴衰。作为向很多新生乃至发展期行业“输血”的重要产业,高层在未来的楼市调控中,将不得不考虑打压房地产会否损害到国民经济中其他正在被扶持、重点发展的行业。

而教授所以认为房价已经穿上防跌“外壳”,最根本的原因还是未来房产税的征收。从现有房产税设计方向看,房价持续微涨,而不是跌,才符合房地产税设计的用意。

人民出版社发行的《党的十九大报告辅导读本》一书,收集了财政部部长肖捷《加快建立现代财政制度》一文,不仅明确了房产税,还透露说,未来的房地产税,是根据对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税。

也就是说,房产税将成为地方财政收入的重要内容,关系到地方每年的钱袋子。而且,这项税收每年收入的多少,是和房子的评估价格高低有关。如果房价下跌,地方的收入就会变少,如果房价上涨,地方的收入就会增加。

房价涨或跌,哪个方向更符合地方管理者的心愿,不言自明。

有人说,大不了地方政府房产税收少点,多收点其他行业的税。先不要说,其他行业是否愿意为房产税的减少“埋单”.

单以目前各地招商引资的现状,也不会有地方政府会选择这样做。为了抢夺缴税大户,很多地方暗地都有相关的退税政策,把企业交给地税的一部分返回给企业。有些退15%,有些退20%,有的甚至税收返还比例超过30%。

但即使如此,也很难保证企业会把税收都留给地方,而不是把税收转移到有更多优惠条件的地区。

所以,地方最可靠的税收,还是个人缴纳的税收,比如房产税,比如个人所得税。其中尤其是房产税对地方的财政收入意义重大。

根据财政部公布的数据,2016年房产类的税收总额达到1.5万亿左右,占到当年度财政总收入的接近10%,这还没有算上土地出让金收入。

按照房产税最终替代土地财政的最终意图,地方显然会不遗余力防房地产价格大降。

然而,防止房价大跌,并不仅仅只是关涉到地方自身的利益。更重要的是,如今中国的房地产已经和中国经济打断骨头连着筋。一旦房地产价格出现大跌,产生诸如房企资金链断链,房地产烂尾等一系列问题,必然会成为多米诺骨牌,对其他的经济领域产生巨大的连带冲击。

张近东说苏宁云商入股恒大的目的 “苏宁在2018年要开5000家互联网门店……苏宁肯定要从源头、标准开始,要和恒大等全国领先的大型房地产企业,以及地方龙头房地产企业合作,相互借力。”

不过,教授相信,入股的真实原因绝非张近东所说的那么简单。从2013年到2017年的这四年,苏宁云商的净资产收益率都只有1-3%,比一年期的存款利率还要低很多。而恒大的净资产收益率始终在10%—20%间,2013年甚至有过25%的净资产收益率。换言之,以经营效率和经营质量而言,苏宁云商远远不如恒大。

苏宁在入股恒大之后,公司的净资产收益率很有望因为恒大的给力表现,有小幅度提升。这对股价长期低迷的苏宁来说,不能不算是个好消息。

仅从经营效率看,除了茅台、华为等少数行业和少数企业外,房地产目前仍然是经营质量最好的几个行业之一。也因为经营质量足够好,才有向外部行业尤其是那些处于培育期,还没有能力迅速产生盈利行业“输血“的能力。这样的”输血者“,往往动一发而痛全身,决策层不能不再三决策衡量,而不是像原来那样,简单地头疼医头,脚疼医脚。

防止房价下跌,不仅仅是很多房地产扶持的卫星企业的愿望,也不仅仅是地方管理者的需要,同样也是银行的需要。

对抵押物很大数量来自房产、土地的银行来说,房价一旦出现大幅大跌,银行资产账面必然会出现一定幅度的浮亏。

实际上,过去几年银行一直以限贷为名义,把最经不起房价下跌的中低净值人群和部分中下层炒房客赶出购房市场。

11月8日,融360发布监测数据显示,2017年10月全国533家银行中首套住房首付2成的有80家银行,占比15%,较9月减少1家;首付3成的有344家银行,占比达64.54%,较9月减少5家;首付3.5成的银行有51家,占比9.56%;暂停受理房贷业务的有42家银行分(支)行,占比7.87%,较9月新增6家分(支)行暂停房贷业务受理。

另外,多地的首套让贷款利率已经上浮20%—30%,北京首套平均利率现在已经达到5.28%、广州为5.31%、深圳为5.35%。而各地的二套房贷目前首付更是普遍在8成以上。

另外,央行还一而再,再而三地严查,消费贷、首付贷进入楼市。

银行提高门槛,客观上让楼市远离美国次贷危机那样的金融飓风,处于安全区域。

总结

  1. 在房地产企业投资、新建、收购多个跨行业业务后,房地产实际上已经与中国经济血脉相连,牵一发动全身,未来的楼市调控必然会是越来越难。

  2. 从管理层角度看,房产税如果征收,将更有动力大力投资基建项目和公共服务配套,因为这样将更有效地提升房屋价格,从而为地方政府带来大量财源。因此,房产税不是“凶神恶煞“,也不是和拥有房产的人天生对抗,而是相辅相成,共荣共生的关系。

  3. 银行的限贷、提高利率,虽然是减少了交易量,妨碍了购房者购买。但客观上,也赶走了市场中最脆弱、持有房子态度最为摇摆的那部分人,为长期房价“扫了雷“,其实客观上是有利于中长期房价的。

  4. 经常有人问我现在买房是否合适,我也想就此作个公开明确的答复。现在可能是买房最好的时机,因为竞争者被大量赶出了场外,因为我们从大趋势看出,未来房价仍然要涨。如果身边人都在问相同的问题,那就说明现在就是最好的入市时机。

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