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上海中海的300亿小目标 未来这两个项目很重要

上海房掌柜 2017-11-14 10:46:53

近期,中海在上海召开了25周年发布会,提出了2020年上海300亿销售额目标。同时上海中海公布了将坚持以精品住宅和商业运营为主,探索长租公寓、酒店等新领域的多元化发展战略。

今年,中海市值已突破3000亿港元,中海第一次提出五年的销售目标4000亿港元战略目标。

中海地产上海公司总经理崔帅表示,未来上海中海的战略发展模式,将坚持以精品住宅和商业运营为主,探索长租公寓、酒店等新领域的多元化发展;在销售目标上,上海早于集团的五年计划,在三年内实现300亿的销售。

从中海目前上海主要在售项目情况来看,除上海西环中心星信名邸外,其余均为尾盘,少量别墅在卖。而在克而瑞2017年1-10月上海房企权益销售金额排行榜上,中海销售额在52亿左右,别说300亿目标,就是年底前完成100亿也是很有压力。

克而瑞2017年1-10月上海房企权益销售金额排行榜

所以上海中海要完成未来300亿的销售目标,本次发布的两个系列项目非常重要,一个是中海小昆山项目,另一个是建国东路项目。

从中海近5年的招拍挂市场拿地情况来看,自2013年拿下梅陇地块后,销声匿迹3年,仅在2017年拿下4幅纯住宅地块,获得一定的土地储备。其中3幅为小昆山地块,另一幅为奉贤地块,共计可售面积接近30万方,按照上海成交均价估算约140亿货值。

数据来源:公开数据整理

而自从中海小昆山拿地开始,另外一个对手笑了,他就是去年在小昆山拿地的路劲地产。

2016年3月,路劲地产以8亿元总价拿下松江区小昆山镇SJS40001单元21-06号纯宅地,楼板价14285元/平方米。同年8月,当时出让的松江区小昆山镇SJS40001单元23-01、24-01商住地块被路劲地产以42.5亿元夺得,楼板价20934元/平方米。

路劲2016年拿地时楼板价不到1.5万,而中海是出手的时候已经高达3万多, 可以说,中海又是以别人的“面包价”获得自己的“面粉”。

类似的情形也发生过在2009年9月,中海地产以70亿元击败多家房企,拿下上海普陀区长风6B、7C地块,溢价率达到129%,楼板价为22409元/平方米,接近当时周边房价,成为当时的上海总价地王。不过随着长风副中心的发展,后来成就了现在的中海紫御豪庭。

不过,此一时彼一时,随着调控持续紧缩,用时间换空间难以持续。从目前工程进度来看,中海小昆山项目预计在2018年才会考虑开始入市。同策研究院发布的报告认为,十九大继续定调坚持房子不是用来炒的,未来对房地产市场、尤其是一线热点城市政策短期不会放松,长期重在长效机制持续发力,2018年市场同样不容乐观。

“估计会采用少量多批营销方式,不断制造市场热点。”有熟悉中海的人士称,小昆山项目目前不会轻易开盘,因为这个项目对中海太重要,如果第一期没有打响,后面那两幅地块想再火起来就很难。

不过,上海对于政策的收紧,严控预售证和强制摇号,很多“营销”手段难以起到作用。

据了解,位于小昆山镇路劲佘山院子于今年年中开盘,规划为高层和联排,共推出579套房源,目前仅去化为135套。跟上半年同样是路劲的另一个项目上海派相比,开盘当天千人排队哄抢,甚至引发央视亲临现场报道,可谓是冰火两重天。

图片数据来源:上海房地产

业内人士表示,小昆山属于“冷门”区域,以前多以商办土地为主。去年该区域出现高价地后,市场关注度略有所提升。从区位来看,区域内有G60沪昆高速等多条快速交通干道,自驾出行便利,同时,小昆山镇的南端建有小昆山经济技术开发区,因此能带来一定的客户资源。不过,区域内缺少高品质商品房,如果后续还有房企不断进入的话,有机会形成规模效应。

从2017年上海楼市成交来看,预售证难产,供应短缺,传统的“金九银十”早已不在,10月鲜有新项目开盘,成交量才30万平方米,也就往年一周的成交量。业内人士透露,接下来的2个月预售证审批会更加严格,且市场进入常态化,预计上海楼市到明年下半年才会有缓和机会。

发布会上中海还公布了一个项目,中海建国东里项目。许多人这个项目不一定熟悉,因为该项目并非通过公开招拍挂市场获得,前身即为老西门新苑二期,由中信泰富投资开发,而中海是通过收购中信地产获得该项目。类似项目还有朱家角新城、以及中建大公馆等等,都出现在上海中海25周年版图上。

中海上海25年项目布局图

据楼典报道,因为2010年左右上海旧城改造停滞的关系,老西门新苑二期部分迟迟未开发,熬到了中信泰富被中信借壳上市。随着二期部分拆迁工作正式启动,而戏剧性的事情又发生了,2016年,中信旗下的地产业务被中海合并。也即意味着,老西门新苑项目最终成为了中海地产的项目。

通过整合其他公司地产业务获得土地储备和项目以实现外延式扩张,最终做大做强房地产主业,是中海地产自2010年始便在进行的一大战略布局。这家企业在2010年开始的布局,在现在收到了非常大的成效。

据公开资料显示,2010年3月,中海地产以约15亿港元收购蚬壳电器50.1%股权,同年6月,蚬壳电器正式更名为“中国海外宏洋”。

这家企业因持有光大地产约70%股权,从而令中海透过这次收购成功控股光大地产,并获得蚬壳电器在北京、广州在内的6个城市约190万平方米土地储备。

2013年8月,中海宣布其控股股东中国建筑股份,拟将旗下多个平台的房地产发展业务注入中海地产。2015年5月,中建地产直营业务注入中海地产完成,这为中海带来约1100万平方米的土地资源。

2016年3月14日,中海宣布以310亿元收购中信股份旗下的中信泰富及中信地产全部股份。收购中信楼面面积3155万平方米的土地资源,折合地价仅3550元每平方米。这些项目主要分布在一二线城市,合计权益建筑面积2352万平方米,相当于中海2015年底土地储备的57%。

这也是为什么上海2017年之前一段时间都没有公开买地原因。而至2015年,中海开始收缩在购地方面的支出,是年仅购入17 幅位于国内 13 个城市共 596 万平方米的土地储备。2016年上半年,中海仅拿下分别位于济南、香港、南昌和长春的共四幅地块,折合建筑面积共228万平方米,总计拿地金额99亿港元。

老西门新苑原规划图

图片来源:上海市规土局

近期,有媒体曝光了老西门新苑二期方案,从指标上来看,项目的容积率非常之高,达到了3.45,住宅建筑面积达到了近12.9万平方米,共有806套,套均面积160平米。根据测算,按照以未来最保守的150,000元/平方米的售价来算,货值近200亿,相当于今年整个黄浦区的成交总金额。

上海市规土局也公布了老西门新苑二期用地批复,二期用地面积38794平方米,与之前媒体公布的数据基本接近。

按照今年的拿地节奏,上海中海未来三年不用太担心库存货值,有消息说,中海还会在今年年底继续会积极拿地补仓。

未来2020年300亿的小目标,真的有戏!

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