计算方法
计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率
1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目:
(1)取得土地使用权所支付的金额;
(2)开发土地的成本、费用;
(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;
(4)与转让房地产有关的税金;
(5)财政部规定的其他扣除项目。
2、土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。
上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。
纳税人计算土地增值税时,也可用下列简便算法:
计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。
征收管理
纳税地点
土地增值税的纳税人应向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳。
“房地产所在地”,是指房地产的坐落地。纳税人转让的房地产坐落在两个或以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。
纳税申报
土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
征收实例
假设张先生于2004年以50万元购买了一套房产,2006年12月将以70万来出售。
1、张先生不能提供购房发票证明,又不能提供房屋及建筑物价格评估报告的,其以核定方式来缴纳,则需要缴纳的土地增值税为7000(700000×1%)元
2、如果张先生能够提供购房发票,发票所载金额为50万,那么可扣除:
原值:500000;加计金额:500000×5%*2=50000;税金:契税为7500(500000×1.5%)元,转让时缴纳的营业税为38500(700000×5.5%)、个人所得税按核定方式缴纳为7000(700000×1%)、印花税350元。
那么该套房屋的增值额为:700000—500000—50000—7500—38500—7000—350=96650元,未超过扣除项目金额的50%,按照30%的税率计算。那么,土地增值税为:96650×30%=28995元。
存在疑惑:征收细则还需要进一步确定
虽然此次北京地税局对于土地增值税的扣除项目和征收方式进行了比较明确的规定;但是,对于土地增值税的征收细则还需要进一步的明确,比如对于土地增值税的征收范围。按照京财税[1999]1201号规定,对居民个人拥有的普通住宅,在其转让时暂免征收土地增值税。同时,按照京地税地[2004]368号文件规定,对个人转让居住满三年未满五年的非普通标准住宅,减半征收土地增值税项目;如果将这两个文件进行衔接,是否就是对于普通住宅和五年以上的非普通住宅均免征土地增值税?对于这一点,可能还是存在疑惑,而对于土地增值税征收范围的界定,将直接会影响到该政策对于二手房市场产生的波动幅度。