解码｜地产圈总裁云集的梦之队

小田获悉，原中南集团董事局副主席张能迪已于近日加盟阳光城，位列副总裁一职，协助朱荣斌管理阳光城的29个区域公司。

在加盟阳光城之前，张能迪有着鲜丽的职业履历，出身中国建筑，一路做到中建三局股份公司（北京）总经理兼党委书记，后低调加盟苏派房企中南，担任中南控股集团总裁。

张能迪加盟阳光城，再度将近期行业内频繁的人事变动推向一个新的高潮。

最近的大半年，房企不发声，项目不开盘，媒体不报道，特殊的政治背景让地产圈陷入最为沉寂的一个时期。

不过，沉寂之下，暗潮涌动。

这股暗潮来自地产圈的猎场。

旭辉副总裁周琦嘉离职、陈凯出任中南置地董事长、前万科高管袁伯银入职新城控股副总裁、保利大将余英成为宝能地产总裁、龙湖老将袁春履新鸿坤地产总裁

… …

毫无疑问，地产圈的猎场，从未有过如此的热闹。在这热闹之中，阳光城无疑又是最为热闹的：

• 4月份，中海董事 碧桂园执行董事吴建斌加盟阳光城，担任阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁，分管证券、财务；

• 6月份，中海董事 富力副总裁 碧桂园联席总裁朱荣斌加盟阳光城，担任控股执行董事、阳光城执行董事长兼总裁；

• 8月份，斯坦福博士、波士顿咨询金曦加盟阳光城，担任阳光城战略执行总经理；

• 10月份，中海城市总、职能总经理、世茂执行董事阚乃桂加盟阳光城，担任阳光城执行副总裁，分管工程、合约、运营；

• 11月份，30年中建履历的中建总公司巡视组组长（正局级）胡书仟加盟阳光城，担任副总裁兼建筑事业部负责人；

• 12月份，中建三局分公司总经理、中建地产常务副总经理、中建方程公司董事常委（正局级）、中南集团董事局副主席张能迪加盟阳光城，担任阳光城副总裁、协助朱荣斌管理区域公司。

不止于此，阳光城依然活跃在地产圈的总裁猎场里，后续还会有重磅猎人新闻传出。

不难看出，阳光城猎人，目标清晰：学习碧桂园，偏好于中海中建系。

集团层面以外，阳光城在区域公司的“狩猎”则低调的多，但收获也更多。

今年阳光城新组建了12个区域公司，而这些区域公司总裁也几乎全部来自于当地开发商的一把手。

曾国藩曾言“求人之道，须如白圭之治生，如鹰隼之击物，不得不休”，阳光城大概就是这样的信奉者。从集团到地方，用“猎场猎人”这种效的方式，半年多的时间里组建起一支地产圈的梦之队。

论阵容豪华，在地产圈，一时无出其右。

林腾蛟，在地产圈，低调的就像是个传说，恰如阳光城的背后是阳光控股，位列《财富》“世界500强”的第459位。

正是林腾蛟，才有了地产圈的梦之队。在谈及地产总裁们为何愿意加盟阳光城时，林腾蛟归结为阳光城的企业文化。

阳光城的企业文化在内部也被称作是“阳光宝典”，也可以简单理解成“三个自信”，颇有点政治J的高度：

一是道路自信。遵从市场经济法则，一切按市场经济规律办事；

二是制度自信。阳光的顶层设计是精英治理、三权分立、充分授权、合伙人机制；

三是文化自信。以中华传统文化为根基,开放包容、简单透明、结果导向、合作共赢。

三个自信，都与用人有关，林腾蛟希望用“阳光宝典”聚天下英才而用之。

阳光城精英治理、三权分立、充分授权、合伙人机制的顶层设计最为业内所称道，也是在讲述阳光城完善的职业经理人机制。

“其实做企业家最难的是手缩回来忍住，因为你是老板，你想管什么、你想过问什么太容易了，而我基本上做到忍住。”林腾蛟提出的顶层设计既是对职业经理人充分的授权，也是在约束自己。

聚人、用人，关键的还是留人。在吴建斌的主导下，阳光城推出了“双赢机制”，被看作是碧桂园“双享机制”的升级版。首先是公司持有，员工跟投，对员工持股部分在法律上确权；其次则是投资有了开门期和关门期，比如跟投是三年期的，设定投入1000万元，那么三年到期后就要结算。平均股东年化能到45%。

目前，已经有65个项目纳入双赢机制考核，今年所有阳光城内部土地项目也均已进入双赢机制范畴内。作为阳光城的新任执行董事长，朱荣斌带头支持双赢机制，目前在跟投项目上投入了1700万元。

显然，双赢机制可谓是推进阳光城与梦之队合作共赢一张，保证了阳光城梦之队的后续稳定性。

林腾蛟组建地产圈的梦之队，朱荣斌带队加入地产圈的梦之队。那么，地产圈的梦之队接下来又要承担起什么样的使命呢？

作为新组建梦之队的核心人物，朱荣斌前不久首次对外阐述了梦之队对阳光城的新规划。

除了常规性的土地储备、人才战略、财务管理、激励机制等“人财地”内容，朱荣斌也提出了一套帮助阳光城快速发展和良性循环的经营管理框架，即三全投资战略、五圆发展模型。

• 三全投资战略

一全: 全地域发展

所谓全地域发展，指的是定位于一二线城市，并立足中心城市向四周辐射发展，并在三四线城市寻找体量适中、可快速开发、有利润的双赢项目作为机会型补充资源。简言之即“根据地、环辐射、点开花”，升级了过去“3+1+X”的布局模式。

二全: 全方式拿地

土地投资方面，不局限于某一种形式，只要是通过测算可以盈利的项目，阳光城都要拿。特别是在产业导入方面，阳光城集团设置新城镇开发管理中心，进行产业整合，发展产业地产。

一个值得关注的细节是，朱荣斌特意把自己名片的背面设计为：阳光城是世界五百强——阳光控股旗下企业，以此展现阳光城背靠阳光控股的优势。

据悉，阳光控股作为位列世界500强的大型投资控股公司，涉足环保、教育、地产、金融、物产、资本等多个领域，包含三家上市公司。

旗下龙净环保在综合及大气污染治理领域双双排名；旗下阳光教育拥有200多所幼儿园、近40所K12学校以及1所本科大学；旗下阳光金融作为兴业银行民营大股东，发起成立华通银行、海峡人寿、阳光证券等；旗下阳光资本则是中民投的发起者之一。

显然，在土地获取愈加困难的新时代背景下，拥有这些强大的控股资源，让阳光城可以用产城融合、产业导入的方式，全方式拿地。也让阳光城成为准千亿规模的房企里，潜在优势的。

三全: 全业态发展

在业态布局方面，阳光城将不再拘泥于住宅开发，而是对商业、产业、经营性物业（如长租公寓等）等领域都将成为阳光城新的规模和利润增长点。

显然，朱荣斌的三全投资战略，显然不适用于百亿级别的房企，而更像是一家几千亿级的航母级房企。

一个未经证实和公开的消息是，阳光城的内部目标是在2020年完成3500亿销售额，这届梦之队的任期恰好也是在2020年结束。

• 阳光城快速发展战略--五圆模型

首先，内环三个小圆，要搭建行业最的人才的体系，坚持内部培养及外部引进双管齐下充足的土地储备，坚持三全战略，完善投后管理稳健的财务政策，多渠道创新融资，强化现金流管理；

其次，内环中间的圆，运营体系是神经中枢，运营的综合整合，能保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥；

最终，将形成一个大圆，以上的人、土地、资金等要素朝着一个良性方向在快车道上循环发展。

朱荣斌认为，五圆模型做好了，就可以达到“人等地，地等钱，钱催人”的效果，实现阳光城走上快车道，实现良性循环。

具体而言，不管资金怎么样，不管形势调控怎么样，团队在投资拿地，在开发管理上面，都会保持十二分的热情，永远不会懈怠。找足够多的地，只要市场允许，资金允许，那我就积极拿地。有了地，只要有钱，地就拿下来，地越多开发规模越大，双赢制度下，员工就有可观的，在这种激励的推动下，就是钱在催人奋进。

金庸的笔下，屠龙刀与倚天剑堪称武林中的一对绝世兵器，威震整个武林。而朱荣斌的三全投资战略与五圆发展模型恰如这屠龙倚天。

三全投资战略核心是拉伸扩展阳光城的骨架，核心是变大，而五圆发展模型则是让三全投资战略快速拉伸扩展的骨架快速的充盈起来，核心是变强。

三全投资战略与五圆发展模型组合起来，便是日益变大变强的阳光城。

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