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钱荒警报拉响楼市拐点降至?

seaki疯小疯 2017-12-18 09:35:31

小囡:厦门地区的房屋在沿海地区还是比较受人关注,特别是最近环厦门概念的提出,也是瞬间拉动漳州,泉州地区。冰裂的声音,这股暖泉会流向何方


来源:厦门房地产联合网

终于,楼市发出丝坚冰裂开的声音!

一边是,频频加码的调控风潮,堪称噩梦模式,多个地区,市场开始出现实质性的降温

一边是,最近利空的新闻连肩接踵:比方说国内钱紧,甚至有研究人士直言“有可能面临钱荒”。央行的直属机构也针对金融货币政策发出了重要警告:“低利率太久了! ”

眼下,楼市交易已大幅度减少,虽然包括厦门在内的不少热点城市,房价还算硬挺,但是,由于成交下滑价值止涨,一直以投资支撑的楼市问题逐步开始暴露出来。

特别是,房贷收紧,低利率时代一旦终结, 未来如果进入加息通道,势必会对楼市造成非常巨大的影响。这一轮厦门房价的天花板,很快就要到了?

NO. 1|壹

几个月前,不少舆论认为,高价地项目即将扎堆上市,分要把房价抬升一大截的节奏;还有很多人站出来喊话:房价太高?还早着呢!

但最近,已能从市场的大规模调整,包括一、二手房成交、土地拍卖等情况,明确证实:楼市正迅速降温。

目前,厦门楼市整体成交处于低谷,近期入市产品别墅居多,价格高企但去化率低;此外,12月厦门土拍,翔安2017XP10地块,住宅部分的楼面价为2.7万/㎡,没有达到上限价。

虽然“供不应求”确实是厦门楼市现状,但同样,购买力也有被掏空的危险——上一波大行情,不少人在手头没足够积蓄的情况下,利用各种消费贷款,成功买到了房子。但是,当楼市从“去库存”转向“去杠杆”的时候,各种资金渠道卡死,只凭着银行卡余额,已经不足以装这样的逼 。

包括大家都知道,最近投资客和开发商最慌的是,“大范围跨省大检查”:对违规资金,以及开发商的各项违规行为进行检查和处罚,包括消费贷、房抵贷、捂盘、卖号子等违规行为。

以上,不禁让不少“看涨派”也开始发出疑问:房价还允许上涨吗?

伴随着本轮调控进入深水区,高层各种喊话,与过去相比,确实有很多新信号,全都指向一个内容——除了房地产长效机制、加快研究房地产税等,利率上涨,也让房价最危险的信号来临

近期,美联储的加息预期,也在对国内市场造成巨大压力。实际上,国内楼市版的“定向加息”早就开始了。

根据融360发布的《11月中国房贷市场报告显示》,目前首套房的平均利率已经高达5.36%,连续11个月出现上涨——注意,这还只是首套房的平均利率,其中还包括了部分4.9%的便宜贷款在内。

而从12月出炉的房贷利率数据来看,厦门12家银行中,大部分银行房贷利率在基准利率的基础上出现了5%—20%的上浮,个别银行停贷。

再加上12月5日,中国人民银行金融研究所所长孙国峰发表重要讲话,他表示,央行的货币政策应当抑制银行的冒险行为,特别是不能给予市场利率长期处于低位的预期,防止市场通过过度的冒险行为倒逼央行。

这是否意味着中国低利率时代即将结束? 倘若如此,那么,明年加息可能将提上日程。

不少舆论认为,利率上浮是压倒房价的达摩克利斯之剑。按调控节奏,下一篇脚本是:房贷继续收紧,利率继续上浮,央行加息,然后吊打楼市。

然而,对于房价来说,这还并非最可怕的。比加息更可怕的,是持续3年以上的加息,对房价产生的大利空!

NO. 2|

如果注意观察近20年房贷利率图,你会发现:利率的涨跌时间总是大致对称的出现,下行多少年,差不多就要上行多少年。

而最近的这一轮下行,自2012年6月起,至2016年稳定在点,用了4年左右的时间,这是否也就意味着,从2017年初开始的利率上行,也要持续到2020年左右?

再加上,美联储明确加息到2019年下半年,这无疑对楼市是个bad news!——

即便国内市场不加息,信贷政策收紧也是大概率事件,而信贷市场的房贷规模占据了较大的比重,所以一定程度上会使得房贷利率的上浮可能性加大。

为什么要如此强调利率的问题?对于大部分人,贷款买房是具有杠杆作用的投资行为。货币越宽松,很多人就会把杠杆用到越。似乎不向银行借点钱,都对不起国家,自己就吃了大亏。

那么,定向加息相当于在收紧杠杆,提高贷款者的资金成本,导致买房就得多支出利息。挤出泡沫,缩水,投资客退场。比如,当年的“海南神话”。

我们从下图就可以非常清楚的看出,利率和房价的涨跌到底存在着怎样的关系。

利率的点,通常就是房价涨幅的点;利率下行的时候,房价才会出现明显上行。持续加息,会严重抑制资产价格回暖。

而对楼市杀伤力更大的是,一旦这种预期形成,就会击溃购房者的心理需求,导致购房需求进一步萎缩。目前,房贷利率提高,暂时还只是某些城市某些银行在执行。业内人士预测,定向加息必须要全银行一起跟进。

NO. 3|叁

那么厦门房价会跌吗?没法预测,但可以看到,跟之前前相比,各种市场条件、环境早已大不相同。业内人士认为,未来厦门买房卖房,建议遵循以下4个原则:

1.环厦板块卖房离场的时机即将到来

过年前后可能是卖房离场,进行置换的好时机。从漳州港、晋江等环厦板块的涨幅来看,完全是厦门调控层层升级后溢出的板块轮动造成的。这些地方过去好几年都没涨,而且现在二手房也基本卖不出什么价钱,未来也会大概率出现长时间不涨的情况,来消化2016-2017年的这一轮涨幅。

从这些板块的人口变化来看,依然逃不脱要依托于大都市圈的命运,供过于求的局面难改,再加上去库存的任务基本完成,这些区域很难有明朗的局面。

2. 买房尽量避开远郊,一定要开始重视租金。

在刚刚过去的这两年,房租在房价涨幅面前,完全不值得一提。然而,在未来几年里,房价大涨的可能性大低,而月供上涨的概率在增大,因此,租金将是支撑月供的重要一块收入。

厦门的远郊盘涨幅要远远落后于岛内以及岛外核心区,而且楼市遇冷时,往往也是从远郊盘开始下跌。

因此,在购买远郊板块的新房时候就要格外小心,不要被一块两块高价地的喊涨声所迷惑,应该这以二手房市场的参考标准,认清它们的真实价值。

尤其是那些周边交通不便,配套匮乏的远郊盘,不仅租金低,有时候还很难租的出去,就算想转手卖掉也找不到接盘侠。

3.本轮调控的目的是稳定房价,而不是大跌

2018年厦门房价一定会稳,某些区域的二手房会降价,但并不是所有的新房和二手房价格都大跳水。

史上最严调控下,厦门新房的价格依然十分坚挺,甚至出现了9-11月的环比三连涨。这主要是由于高地价下,开发商以开发高单价、高总价的别墅产品为主流,集中开盘备案拉高了全市成交均价。

如果再加上利率的上调呢?并不见得房价低的时候,就一定省到了钱。

让厦门的开发商们贵拿土地,便宜降价卖高层普通高层住宅,这也是不现实的。高价地项目依然会瞄准高端或改善群体,走高大上的产品路线,新房价格保持坚挺。

4.如何才能做到高抛低吸,踩准楼市周期

如果你有买房打算,一定要勤跑开发商和中介,从他们给你的来电来准确感知厦门楼市的市场行情。

如果某段时间内,中介或开发商频繁给你打电话,一天若接到至少2-3个,就说明市场开始变冷了,若接到4-5个,那就说明几乎没有什么买房人。

如果你突然接不到中介或开发商的来电了,你打电话过去也爱理不理的,那就说明看房的人又多了,市场又要火起来了。

如果你想有卖房打算,千万别等到火烧眉毛急需用钱或置换了才挂出来。

你要尽早把自己的房子放出去,哪怕不是诚心要卖,也可以从看房人的数量和买家的出价来感知当下房价的走势。如果要买卖房子,就必须只有持续关注楼市行情,才能准确捕捉到拐点,在市场转折来临前真正的转折点来临前出手。

最后,一定要提醒各位,不要只看着眼前涨涨涨,也要感受到背后凉飕飕。投资买房从来就不是一件稳赚不赔的事情,考验买房人智商和现金流的时刻到了。

本轮调控的风暴还在加强,十九大后,房价需要一种政治正确。如果现有政策还是无法控制住肆虐的房地产,只有再加码。没有人可以预料何时才会结束,或许在不远的将来,会有一场血淋林的教训,在等待着那些在调控刀口舔血的投资客,市场也许真的是需要教育的!

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