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又是一场虚惊?房地产信托投资计划

上海特价房 2018-04-03 11:17:04

据媒体报道,近日,中江国际信托股份有限公司(下称“中江信托”) 设立发行的“中江信托—金鹤287号无锡五洲贷款集合资金信托计划” (下称“金鹤287”信托计划) 一期1年期于2018年3月15日向投资者宣布违约,借款人无锡五洲商业管理有限公司尚有1年期到期信托贷款本金2500万元未支付。

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  从成立公告可见,该信托计划一期于2017年3月3日开始计息,其中1年期的部分到今年3月3日已期限届满。

  然而,就在3月31日,中江信托在其官网发布公告称,其设立的“金鹤287信托计划”第一期1年期信托计划,规模3000万元,已于3月30日向该期受益人分配完毕信托利益,完成兑付。

  尽管是虚惊一场,但业内人士提醒,今年房地产信托信用风险有所上升。在去杠杆背景下,房企非标融资收紧,未来行业资源或越来越集中,行业格局可能重构。

房企融资收紧导致信用风险上升

中江信托公告显示,“金鹤287”信托计划总规模不超过1.8亿元,实际于2017年3月3日募得一期8850万元,2017年3月16日募得二期9150万元,合计1.8亿元。融资人取得信托资金后,将资金用于无锡五洲国际装饰城装修升级改造和补充流动资金。

  (图片来源:中江信托—金鹤287号无锡五洲贷款集合资金信托计划2017年第四季度管理报告)

天眼查信息显示,借款人无锡五洲商业管理有限公司系五洲国际装饰城有限公司全资孙公司,经营范围为房屋销售、物业管理等(可见该信托计划属于房地产信托贷款)。

该信托计划信托经理罗博威对中国证券报(ID:xhszzb)记者表示,信托计划确已完成兑付。但是否属于延期兑付,对方不予回应。

据记者不完全统计,今年以来多家信托公司爆出违约事件。今年1月,相继爆出中融信托云南国资项目、中江信托浙江同城项目(中江国际·金马276号浙江同城市场投资开发有限公司贷款集合资金信托计划)、英大信托-上海融御特定资产收益权集合资金信托计划及山西信托“信实55号”、 山西信托“信实58号”和山西信托“信达3号”违约的消息,但在信托公司的推动及督促下,中融信托及中江信托的相关项目最终都完成本息兑付。

不过,山西信托的上述三个信托计划尚未完成兑付,但山西信托3月27日发布公告称将在2018年、2019年对投资者购买的信达3号、信实55号、信实58号本金和收益分四次进行分配支付。其中,2018年5月底前分配支付比例不低于30%,2018年12月底前累计分配支付比例不低于50%,2019年12月底前分两次分配支付剩余比例50%。

  业内人士表示,今年以来违约事件有抬头趋势,风险主要集中在房地产信托、政信信托和信托的新三板业务等领域。

值得注意的是,英大信托曾于1月19日发布公告称,其管理的“英大信托-上海融御特定资产收益权集合资金信托计划”由于回购义务人未履行回购义务而延期。英大信托公告显示,此信托计划规模为12亿元,募集资金将用于上海融御商贸有限公司持有的某地产项目的开发。

北京某信托公司研究员表示:

今年房地产整个资金链比去年紧张,整个销售端慢了,之前依靠杠杆或配资拿地的房企今年的资金缺口会比较大,而银行渠道相比去年明显收紧。信托渠道虽然还可以做,但是募资的成本和难度均比去年要高,也比较慢。对中小房企来说,尤其高杠杆的那种,随着资金链的紧张,一些风险会暴露出来,整体信用风险会高于去年,但不会出现系统性风险。

兴业证券宏观研究员表示:

随着非标融资不断收紧,企业融资成本也走高,企业普遍面临融资难度加大的问题。在融资成本偏低、表外融资快速增长阶段,房企过度依赖大量借贷来发展,而随着表外融资的不断收紧,房企融资压力越来越大,债务风险也不断上升,可能出现更多的信用风险事件。

中小房企融资渠道不明朗 行业格局或重构

联讯证券董事总经理李奇霖表示:

自2010年传统融资渠道被收紧后,房企相继寻求其他的融资方式,摸索出了债券融资、海外融资、通道业务融资、资产证券化等多元化融资模式。但在金融去杠杆和地产调控趋严之后,房企发债的难度和成本日益上升。在委贷新规和银监55号文出台后,通道融资也受限制。相对而言,资产证券化是目前相对较为便捷的方式,但成本高于普通的债券。

值得注意的是,政策比较支持资产证券化产品,尤其是租赁住房、类REITs等项目,预计未来会有大幅放量。联合与并购拿地方面,大企业之间进行强强联合,减轻资金压力,提高行业排名,从而使融资相对容易一些。

相较于民企,具备国有背景的房地产企业拥有获取融资资源的相对优势。而现在房企融资,排名靠前的房企,优势愈发明显。这一轮房地产调控的走向,意味着出现加杠杆激进的小企业倒闭或被大企业吞并、行业资源越来越集中的概率较大,行业格局或重构。

上述北京某信托公司研究员表示:“目前来看,房企想寻求其他融资渠道是比较难的。当下可能的方式除了信托和银行贷款,还有债券、海外发债以及资产证券化等,但目前还看不到政策层面完全放得开的渠道。对中小房企来说,现金流堪忧的情况下,要么降价加快销售,要么主动收缩项目规模,以盘活资产。但对大房企来说,弹性较大,银行授信以及发债资质较高,甚至还可以通过信托融资,只是额度不会像以前那么大了。”

    本文首发于微信公众号:中国证券报。

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