租赁是房地产市场中唯一的万亿级别红利战场

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4月27日，“品质·共生” 贝壳找房租赁平台暨品质联盟发布会在成都西村艺术空间举行，近百家知名品牌公寓代表齐聚，共同见证了贝壳租房平台的诞生。发布会上，贝壳找房首席经济学家杨现领表示，经过了长租市场长达8年的实干期、摸索期，如今，租赁进入“品质时代”，贝壳租房也是这个时代的大势所趋。

所谓的品质租赁，主要有三个显著特征，品质的信息、品质消费及有品质的平台。结合2018年一季度租房数据，杨现领总结出当下租赁趋势，一是北京六环以外租房人群往三环里迁移，由外而内；二是群租向合租的迁移。

2018年来，假房源的结束是确定无疑的，真房源这个时代会加速到来，消费者有品质信息的平台会诞生。

对于租赁市场的观察和思考。对比美国和日本的住房市场，中国租赁市场严重不足，交易市场18万亿规模，租赁市场只有1万亿规模，不到7%的比例，“可以很明确的说，未来租赁是房地产市场一个还有万亿级别红利的战场。”杨现领分析称。

尽管中国租赁市场可发展空间广阔，但市场并不会快速爆发。杨现领解释道，租赁消费是比较刚性的消费，租金支出和收入比有稳定的关系，房租超出收入30%年轻人就觉得难以支付，所以租赁市场一定会伴随收入而起来，而伴随收入的两个指标是租金收入弹性和租金收入比。

目前，一线城市的租金收入弹性是1.5左右，以北京为例，在北京收入8%，每年平均租金涨幅就是8×1.5，大概是12%。而租金收入比又暗含两个指标，一个是收入增长，另一个是消费升级。在这两个大趋势推动下，租赁市场一定有很大的空间。

未来的租赁房源从哪里来？杨现领预计，未来将会形成“721格局”，70%来自于私人，20%来自于机构包括开发商、国有企业以及集体建设用地，10%来自政府提供的，我们称之为可支付住房，为低收入群体提供的租房。

在租赁浪潮里，什么样的机构才有更大的空间呢？杨现领通过对比美国、日本、德国的经验总结出，长租约机构及持有型机构是常见的，中国未来房地产不动产市场的玩家一定是持有管理，或者是能够提供运营服务的租赁机构，资产端、运营端，这样才能不断提供价值。而这些仅仅是房源端机构，还应该包括信息端、信息服务等机构。

此外，并不是所有的城市都可以做租赁。杨现领认为，一线城市、人口净流入的二线城市、三四线核心地段核心商圈的租赁市场潜力较大。

伴随各类产品普遍升级，只有差异化才能求生求存，“我们面临全品类全面升级的时代，消费者从不同的纬度，在不同生命周期会产生不同的品质租房趋势，只有品质信息、品质消费、品质服务，才能带来品质体验，才能够持续把生命闭环打造出来。

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