住房租赁REITs将实现“长周期、低杠杆”商业闭环

中国建设报 

住房资产证券化是国内房地产市场翘首以盼的事。长期以来，这一市场融资存在较明显的缺陷，即大量依赖于间接融资。房地产企业常采用“空手套白狼”的模式，用少量资金撬动大量银行贷款和资金入场，然后快进快出式地运作。但现在，这种模式已不再可能。 在政策鼓励下，住房租赁REITs将对房地产市场产生深远影响。

其一，REITs会助力房地产租赁市场发展，让企业逐渐降低杠杆，由原先从开发到退出的“短周期、高杠杆”向“长周期、低杠杆”的商业闭环转变。

其二，REITs将帮助房地产企业实现转型，为其开展租赁业务提供较长期的资金支持，通过租金和房产价值提升，带来长期稳定的回报和。

其三，REITs有助于改善以个人为主的住房租赁市场结构，为市场和企业调整开发模式提供基础。住房租赁REITs让房地产企业获得了由原先开发销售转向开发运营的过渡机会以及一定的现金流储备。

面对住房租赁证券化发展的趋势，也要深刻认知其中潜在的风险。比如2008年爆发的美国金融危机，就是住房资产证券化产品出现了问题。由此，行业需关注以下几方面： 一是防止金融机构无序竞争，严格审核机制。住房租赁资产证券化的市场结构较短。2008年美国金融危机便是由于部分金融机构推出零首付、零证明的贷款方式，借款人在偿还能力不足的情况下仍能进入房地产市场，导致此后大面积违约。

二是金融产品的信用评估问题。住房租赁证券化是非常标准的金融产品，但其信用评估较难，评估机制、评估模型和标准存在较大偏差，不同的评级机构对资产评估有较大不同。对房地产企业而言，如何采取公平、公正、公开的方式，防止因评估缺陷引发风险成为关键。

三是尽量避免因短期逐利而放弃长期稳定的发展机会。曾有发达国家的住房租赁证券化产品在短期内带来大额，但长期看却可能影响房地产企业健康发展，对中国来说亦有借鉴意义。

除了以上宏观问题，房地产企业还应关注微观方面。一是基础资产质量和住房租赁的押金条款如何规定、违约风险如何控制、如何对某地区的市场和租赁水平作出合理判断等。二是产品条款设计方面，如何对信用处罚机制、增信的措施安排等方面有效设置，避免原始权益人信用恶化，从而实现外部增信。三是土地使用权如何符合要求，把多种土地使用权以合法合理的形式确定。

随着类REITs快速发展，未来公募REITs落地将大势所趋，带给市场以利好。一是有助于盘活租赁的存量资产，加快资金回收，提高资金使用效率，引导社会资金参与租赁市场建设。二是降低住房租赁市场杠杆率，通过公募资金的加入提高供给。三是丰富产品体系，使投资者有更多元化的投资选择。

国内发行标准的公募REITs，还有很多问题要解决。 首先，如何在法律法规层面进行界定，让公募REITs真正合法化。其次是税收政策问题。很多国家采用REITs时，会有税收优惠或让步，但我国仍为空白，需要更完整的设计。此外，融资成本、租售比等方面都存在问题，公募市场开放仍需时间表和路线图。