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楼市百象|北京“学区房”唱衰 调控可能进一步加强?

房地产数据中心 2018-05-15 10:25:46

随着天气渐渐炎热,房价也从冬眠状态复苏,再度出现“暴涨”新闻,近期的楼市也显得格外热闹,中估联数据楼市百象为大家回顾下近期可能被大家漏掉的热点新闻及政策。

导读:

北京实施多校划片 “学区房”概念或将消失?

住建部约谈12城 下一轮调控正在路上?

万科“高价租房”打开市场局面 租赁市场风向如何?

北京实施多校划片 “学区房”概念或将消失

近期北京对“学区房”概念动了心思,我们先来看一下几则新闻:

4月25日,北京市公布2018年义务教育入学政策,首次明确本市户籍无房家庭满足条件可在租住地入学。

4月底,北京多区集体发布2017年北京各区幼升小政策。

海淀区:“自2019年1月1日起,在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的,将不再对应一所学校,实施多校划片。”也就是说,2019年以后新买的房子将不再对应固定的小学,要实施多校划片。

丰台区:今年将在部分学校实行购置“二手房”房主子女多校划片方式派位入学,也就是“摇号入学”

东城区:入学登记的实际居住房屋不动产权证书为2018年6月30日后取得的家庭,自2018年起该家庭适龄儿童将通过电脑派位方式安排入学

解读:

首先来看“租房入学”政策,对外地人来说是一条比较暖心的政策,但是如果想要靠租房上名校,可能性还是非常小的。不说其他,单就“六年一学位”政策普及后,租房如果占用户籍名额,那么租户要么付出高额房租获得名额,要么直接就是租不到的状态,更谈何租房上名校。

再看另外几则多校划片的通知,目前细则还未公布,但从这一系列的政策调控来看,北京是下定了决心要削弱“学区房”的概念,使“学区房”的需求预期下降,但是根本问题解决了么?

我们来看“学区房”产生的根源,是房屋所捆绑的公共服务属性即购买房屋之后支付的周边公共服务的对价,这也是为什么“学区房”价格会高于非“学区房”的原因。而更深层次的矛盾是公共资源供给(城市的基本公共服务能力)与公共服务需求在区域间差异所产生的不匹配,这个问题不解决,削弱“学区房”概念只会使得现有的支付对价的房东对已有的“确定性”转为“不确定性”产生抵触情绪。因此而产生的社会矛盾以及可能的“塔西佗陷阱”质疑只会加深,而不会减轻。

另外,多校划片也将导致教育资源平均较好的片区受到更大的关注,但教育资源不均衡的片区房价或将开始下降。政策未来如何实施还是未知数,但是从政策出台密度来看,“学历不值钱,但学区房很值钱”的戏剧或将迎来全剧终。

住建部约谈12城 下一轮调控正在路上?

住建部近日就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市,分别为:西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。

在被约谈之后,几个城市也用各种方式升级楼市调控措施,成都重申加大市场整治力度;长春启动限售,后规定商品房实际成交价格不得高于预售申报价格;西安约谈“饥饿营销”房企;哈尔滨启动限售……

解读:

从约谈城市来看,这几个城市无一例外都是2018年房价上涨较快的城市,或发生过抢房现象,如下图:

从政府态度来看,这一次“约谈”针对的就是近期复苏的房价以及“抢房”等不正当市场营销行为,强调严格遵守“房住不炒”原则,确保房地产市场平稳健康发展。近期颇有些“撒欢”的房价不正常涨幅或将得到抑制,不排除未来更多涨幅超预期城市被约谈的可能性。如果房价不能止住,下一轮严调控随时可能降临。

万科“高价租房”打开市场局面 租赁市场风向如何?

万科100%自持租赁的住房项目“万科翡翠书院”自对外披露方案和配租规则开始就一直颇受关注,中估联数据此前写过一篇文章《万科180万租10年租赁市场“博弈期”号角已吹响》,从租金方案的合理性、房企的态度以及租赁市场未来的比拼重点等方面详细分析过万科“180万租租10年”背后的深意。

而这两天,万科翡翠书院正式启动,根据北京万科数据,翡翠书院首推两幢楼共计48套实现意向满租,后续又加推一幢,总计72套房源。截至5月13日,最终达成首次试水超过80%的综合出租率。另外,根据媒体报导,另一企业全自持项目中铁建理想家或将参考万科翡翠书院的相关信息。

解读:

万科方案是房企作为机构持有者的亮牌,代表着他们希望跑步进入市场化阶段。

租金方案此前受到较多质疑,但这次80%的综合出租率似乎验证了万科方案的准确性,据工作人员表示,实际签约用户主要集中在金融投资行业,科技行业和海淀区高精尖行业人群。而在这背后却还有个疑问,租这些房子的是个人居多还是企业居多?如果是企业买单,那这部分房租不算消费,而是成本支出。

此次万科的试水,市场给予了肯定,但未来是否值得推广还有待商榷,因为这样的高端租赁项目其实是背离国家发展租赁市场初衷的,房企与政府的博弈应该还会有下半场。

备注:本文由中估联数据-中国房地产估价数据中心小岚原创,如需转载请联系房地产数据中心,转载文章需在文章前写明作者、公司及转载来源,违者必究。

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