最近一段时间,地产圈什么最热,大概就是摇号了,西安燃起的烽火正烧光公众对开发商那点可怜的信任。
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摇号造假,谁在作恶
摇号买房这件事情由来已久,以前是自发的,当购房者远超供应量时开发商多会采取截流一部分房源,剩余的摇号选房。
所谓摇号的方式很简单,就是乒乓球或抓阄,很原始又很公开透明。
暂且称之为摇号1.0版本
后来科技进步了,乒乓球落伍了,然后就有了摇号软件。自从有了摇号软件,表面看起来更公平了,事实上更多的造假也成了可能,毕竟每套摇号软件都可以留有“Bug”,以此成为向开发商推销的卖点。
那时摇号的套路其实也并不复杂:排序有先后,重要的先来,排在最前面的是给项目便利的ZF领导们,满足建委、房管局、规划局等杂七杂八的部门需求,所谓的权力兑现;接下来就是开发商的亲戚朋友们,这个算是员工的福利兑现;再接下来就是所谓的“黄牛票”,剩余的才是那些普通的购房者。
当然,摇号很逼真,除了软件后台不公开,其他都很“公平公开公正”,谁也看不出来事先设定好的层级和先后。即使看出来了,也是很难找到实锤。
此所谓的摇号2.0版本
后来,这种摇号的套路玩多了,那些“黄牛票”以“茶水费”方式兑现的越来越多,普通购房者也就渐渐发现了其中的猫腻,于是就有了后来的各种举报和揭露等。
去年底,上海率先出台了买房摇号新政,要求所有新房必须公开销售,且由公证机构主持摇号。随后,南京、杭州、长沙、成都、武汉、西安、深圳等地出台官方的买房摇号新政。
注:腾讯房产杭州站制图,鸣谢!
各地摇号新政大同小异,基本上都是要把以前开发商自己组织的摇号纳入到政府的监管之下,以期用ZF的监管和信用来保证购房者拥有公平购房的机会。
此可谓是摇号3.0版本
摇号3.0版本本意是好的,但出台后就是质疑声不断。
所谓的质疑也前后发生过变化:刚出台时公众质疑摇号造成了公众的购房焦虑与市场恐慌,加剧市场的供需矛盾;西安RC摇号造假被实锤则把质疑声聚焦在了摇号本身的公正性。
是的,小田在此弱弱的呼吁,不作恶应该成为房地产行业的底线和准则,作恶的开发商该清除出行业,你们也假装的听听!
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摇号没有对错,只因看利弊
关于西安RC摇号造假被实锤的报道充斥了朋友圈,小田就不再多累述,而是想认真的聊聊摇号到底好不好。
首先,必须承认的是摇号在解决供需巨大矛盾时,本身是一种很好的市场调节机制。
在股市上的“打新”就用到了摇号,相对客观公众,参与者多是抱怨自己的运气不好,而少有抱怨摇号制度。在北京、上海、天津、杭州、深圳等城市实行的小客车车牌摇号也被认为是不错的制度,客观上保证了公平公正。
而在买房摇号上,往简单了思考:所有的人对应所有的房源,大家站在同一起跑线上靠运气买房,即使ZF在制定摇号规则时倾向于刚需也无可厚非。
但问题就出在了大人们的世界太复杂:你以为自己在买房,也以为别人跟你一样在买房,真相却是别人不过把你当成了自掏腰包的群演。
其次,摇号自身拥有的bug可能不适用于买房这件事情,这里所说的bug并不是指那些造假行为。
我们都知道一个浅显的经济学常识:价格是由价值决定的,并受供求关系的影响。
但在买房这家事情上,当下的实际情形却是:价格是由ZF限定的,价格不受供求关系的影响。ZF制造了价格扭曲,进而造成了市场的扭曲。
当ZF为了数据上的房价稳定,刻意压低新房售价时,经济人都知道的本能就是购买,获取ZF制造的利差,这是个问题。
市场自身的调节机制是用涨价来消灭利差,但此时ZF希望用摇号的方式让少部分获得利差解决供求关系,这就产生了第二个问题。
当部分经济人仅靠运气而不是努力就能获得利差时,其他经济人的本能就是加入到这场利差游戏,此时房源数量还是基本恒定的,而参与利差游戏的经济人却越聚越多,市场自身的供求关系矛盾愈加紧张,此所谓产生的第三个问题。
归根结底,政府以为购房者是社会人,用管理社会人的摇号方式来管理,事实的真相是购房者都是经济人。这是个天然无法消除的巨大Bug。
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最后,小田特别想探讨下因为摇号,哪些真相正在被掩盖。
01
部分楼盘的限价摇号造成了其他楼盘的滞销
上海是个出台买房摇号新政的城市,今年3、4月份上海买房摇号的新闻不断,人们都在关注那些被限价的市中心豪宅,然而许多郊区楼盘推出几百套房源却仅有个位数的购房者参与摇号,然而郊区楼盘的惨淡真相却被疯狂的摇号掩盖了。
但,楼市供应和成交的真正主力是郊区盘。据统计,上海3、4月份的新房成交量仅0.41万套、5月份的成交也仅有0.45万套,几乎都是历年。在上海,楼市的真相是成交量下滑,而不是市场火爆。
然而因为摇号,我们看不到这样的真相。
02
开发商买地在先,政府摇号新政在后
各地推出摇号新政多是今年才刚刚推出来的,而那些参与摇号的项目则全都是今年以前就通过ZF的招牌挂获得的。严格意义上来讲,这样的先后顺序其实是存在法理问题的。
在开发商拿地时,招标书上可没有写这块地是要参与摇号的,甚至也没有写限价是多少。试想,这样的先后顺序倒置要是发生在股市打新或者车牌摇号上,估计要闹翻天了。
因此,在小田看来,购房者是弱势群体,那些守法的开发商(排除作恶的开发商)其实也是弱势群体,这个弱势群体连基本的抗议都不敢,甚至还要忍受某些人的权力寻租。
你看那西安出问题了,最倒霉的除了卖软件的就是开发商。
03
商品房不是保障房,更不是租赁住房
当下,“房住不炒”是官方层面的要求,口号提的很响,但似乎就是遏制不住。究其原因是供求关系,供求矛盾很大程度上又是因为土地出让机制造成的。
或许,我们该考虑尽快的推出住房长效机制了。
商品房就要回归市场主导的属性,商品房解决不了的就用保障房满足,保障房依然保障不了的就用租赁住房来解决。正视公众之间的收入差距,用不同性质的住房保证所有人都住有所居、安居乐业。
根据市场需求制定商品房、保障房、租赁住房的比例原则。在土地出让时就把他们充分的区分开,出让商品房性质的土地补偿保障房建设,以此加大保障房的供应并使之充分市场透明化,租赁住房则发挥市场的自发调节机制,尽量的少干预。
当保障房不再缺位与租赁住房的崛起时,其实许多商品房的问题就迎刃而解了。相信到时候,摇号买房这件事即使存在,也不会这般境地!
全文完!
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