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偿债高峰来袭
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我们先来看一张图，有没有被吓着：5月份典型上市房企的融资规模近乎腰斩，其他中小房企的融资困境可想而知。
在房企的融资结构中，下降最为明显的即为公司债，从470亿元降到58亿元，刚刚火起来的公司债一夜回到解放前，这降幅可真是够猛烈的！
同样是在5月份，还发生了几件与此有关的事情：
继恒盛地产、华夏幸福因债务问题受到媒体关注后，天津国有房企天房集团也因债务违约风险被推上风口浪尖，同为城投公司的云南城投则又一次遭遇了证监会的问询。
5月9日地产债成交量72.79亿元，5月10日成交量继续攀升至84.54亿元，这是近年来首次出现交易机构规模性的抛售地产债；
在5月的最后一周，花样年、碧桂园、富力地产、合生创展等房企公开发行公司债券相继“中止”，涉及融资规模为341亿元，据悉房企主动“中止”与证监会的监管收紧相关。
几件事情串联在一起，大概可以推测出：房地产行业的债务危机正在得到越来越多的关注。
小田向证券圈的朋友打听此事的看法，似乎他们对当下并不未有太多的担心，而是对即将到来的债务表现出了一丝忧虑，甚至于担心房企的违约风险出现常态化。
还记得2015年那波房企的发债潮么，彼时中央为解决去库存问题，对房企的发债限制进行了放宽，于是乎房企一窝风的发票发债融资，各家房企比拼融资规模，融资利率，忙的不亦悦乎，并创下了历年融资之最。
房企融钱融的容易，钱花出去也花的痛快，持续三年的“地王潮”也正是那个时候启动的。当时房企在公开市场上为了拿地拼的你死我活，在各地频频创造当地的地王，以至于出现了体育场土拍、摇号抢地等现象。
目前看来，当时的地王出现，极大的增强了购房者的信心，配合了中央去库存的总体部署，这套路可真够深的。
正常来讲，房企的玩法都是借新还旧，债务规模越滚越大，利润也会跟着放大。不过，非常不巧的是，在债务大量到期时，房企们突然发现碰到了融资小年——几乎所有的融资渠道都在收紧，且融资利率不断上涨。
据申万宏源的统计，今年房企到期债务总量在1949亿元，主要集中在下半年，其中三季度到期932亿元，四季度到期698亿元。
众所周知，融资环境向来是年初比较宽松，越到年尾资金越紧俏。房企难受的日子还在后面，也就是今年的下半年。
回过头来，我们再看恒大年初推出项目88折扣，以及碧桂园上个月重提高周转，算得上是先知先觉，尽快回笼资金，提前备好过冬的粮草。
龙头房企虽然债务规模高，但融资通道毕竟还算通畅，回旋的余地比较大。而那些中小型房企，尤其是那些激进打法、冲刺千亿规模的房企彻底傻眼了！
被逼上梁山的房企不得不重新拾起信托，在5月份至少有40家房企启动了信托贷款融资，那融资成本可是直线飙升呀。
用高成本的钱还低成本的债，命是续上了，可割的都是股东的净利润。
黑名单与白名单
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动辄几十亿、上百亿的信托，本质上来讲还是来自于银行，以银行为源头，通过各种价格不菲的通道后成为价格昂贵的信托，那开发商直接在银行贷款不就得了？
问题出在了我们的金融监管，其实银行是最乐于给开发商贷款的，相比于其他行业，尽管房企的负债规模、负债率都非常高，但房企的信用却是各个行业中的，极低的呆坏帐率与充足的土地储备让银行也乐于贷款给房企及房地产项目。
但在中央调控房地产与金融整顿的大背景下，银行流入房地产行业的资金规模受到了严格的限制，直接的土地贷、开发贷、并购贷、抵押贷等都在监管部门的射程之内。
地产自媒联盟盟友地产锐观察，专门根据房地产项目的融资情况进行摸底，找出了项目融资的“黑名单”与“白名单”。
01 ｜黑名单
2016年7月以来当过“地王”，审慎；项目本身就是“单价地王”，否掉！
三四线城市商业地产项目，否掉！
项目所在地域没有产业支撑的、人口净流出的、市场供给过剩的，否掉！
信用记录，已经出现不良信用余额的，否掉！
土地款，有信贷资金流入的，否掉！
资本金，有不实的、有比例不足的，否掉！传统的用信托、理财募钱，再用股权回购安排的股权性资金进项目资本金的，否掉！
前期扩张势头太快的、负债增长太高的、屡次出现高价拿地的，否掉！
股东或实控人，经营跨度大的，还有非地产类主业的，否掉！
项目实控权，开发商发生过变更的，审慎；发生过3次及以上变更的，否掉！
项目进程，有土地闲置的、改变土地用途和性质的、拖延开竣工时间的、捂盘惜售的，纳入政府公布的囤积房源的、拖欠土地出让金的，否掉！
02 ｜白名单
开发经验，一些大中型银行要求的是：
开发资质，要求：
创新眼花缭乱
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不难看出，金融机构给房企融资开设的黑名单很长，而白名单很短，直指行业规模，足见房企当下融资的艰难。
在房企传统的融资渠道都在收紧的背景下，我们看到了前所未有的融资模式创新。房地产融资领域的老法师吴建斌在一次活动中，把房地产在融资创新中的新套路和盘托出。
吴建斌的新套路看起来并不复杂，最为主要的就是把资产负债表拆开，左边是
资产方，右方是负债权益方。
“如果你会看资产负债表，就会觉得每个科目都可以融资的，应收款可以融资、的资产可以融资、成形的资产可以融资，正在路上的资产也可以融资，在建工程可以融资、商业资产可以融资，酒店资产可以融资……”
比如国家鼓励长租公寓的发展，于是他们发行了储架式长租REITs（房地产信托投资基金），这算是利用长租公寓的政策扶持进行的融资创新。
比如把购房尾款打包发售了购房尾款ABN（资产支持票据），几乎就是把原来房企都忽略的一款资金给盘活了，把未来入账的钱提前入账了，这也算是融资创新；
把几个商业不动产的抵押贷款重新包装就成了CMBS（商业抵押担保证券），这也是利用商业地产进行的融资创新；
物业公司看似是个很难创新融资的，但依然有融资创新的套路：以房地产的物业管理飞作为基础资产，进行融资就有了物业费ABS，相当于是把未来的稳定物业费提前收了。
不难看出，吴建斌所展示的财技眼花缭乱，几乎都是前所未见的，虽然每种创新的融资难度都很大，融资规模也不一定很高，但把这些创新性的融资渠道组合起来，依然可以带来出乎意料的融资规模。
当然，在这场融资创新潮中，其实依然是一场创新与监管的游戏，而能够玩转这些融资创新的也仅限于少数的规模房企，那些没有金融机构配合的中小房企也只有羡慕的份儿。
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最后，小田很想强调的一点是：当前这波靠一二线资本外溢（一二线向三四线投资以及在一二线的外地人返乡置业）和货币化安置推动的三四线楼市行情，很有可能因为中小房企的资金问题而进入拐点。
以此立据，静待事态进展。
全文完！
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