“小田，江湖救急，十万火急，明天龙湖天璞就要开盘了，快教给我一些选房秘籍吧。”
——这是本篇文章的缘起
小田在房地产行业里做研究做多了，似乎离购房者远了。后台屡有朋友咨询买房事宜，小田也总是以回绝。
受那位朋友的追问，索性今天小田就聊聊一个购房者在买房时必须掌握的最为朴素的购房要领。
听着，影响选房的因素很多，但最为核心的其实就三点：
居住便利性、居住的品质感以及保值增值功能。
居住便利性
便利性也主要从三个角度来分析，区位、交通以及配套。
就区位来讲，通常是越靠近市中心越好，这是个常识。
至于交通，说的主要就是城市轨交，毕竟唯有轨交才是一座城市的主动脉。尤其在上海这样的城市，一个轨交房概念几乎就可以清盘了。
对于配套，相对比较复杂，每个购房者都有不同的需求。但总体而言，学区、商业和医院是所有配套中的基础工程，在此可以延伸出愈演愈烈的概念。
然而，在上海能同时满足以上三个条件的项目，单价大概都在10万＋了。
居住品质感
在小田看来居住的品质感同样分为三点：地段的品质感、开发商的品质感以及楼盘的品质感。
在北京，“西贵东富,北尊南卑”大行其道；在成都，“南富西贵东穷北乱”不容辩驳；而在上海，一条苏州河，分出上只角和下只角，老上海的地段情结根深蒂固。
我们说出一个地名，听者很快就能联想出你家的贫富，这种地段认知至今都还很难去辩驳的。
相较于地段的品质感，开发商的品质认知同样很关键。
买房选开发商有个顺口溜：首置买万科，首改选龙湖，投资买恒大；高富帅买绿城，白富美选仁恒，土老板的星河湾。
当然，开发商开发的不同产品线品质感也会分三六九等。高中低产品线，配以不同的建筑A标、B标、C标等。
保值增值功能
尽管中央在提“房住不炒”，但具体到我们个人没人愿意当“韭菜”。除了极个别的炒房者，大部分还是希望自己不因房子而被社会所淘汰，或者阶层下滑。
在过去，谈投资价值，总是提地段地段地段，我们必须承认这是无可辩驳的废话，但有多少人是只在乎地段而不在乎自己的几斤几两的。
小田喜欢把地段分为两个圆环，市中心为内圆环、郊区为外圆环，内外环中间的为中间地带。
就目前来讲，上海的内圆环大致等于中环线，外圆环在外环线外与郊环线之间。
内圆环内的新房普遍10万＋，代表了上海房价的高度，无论总价与单价都与普通购房者无关，因为房价在顶上，其实的空间也比较有限。目前靠着政府的限价，才火的不要不要的，想买要拼手气的。
外圆环外的新房可谓是遍地，因为房子供应量实在是多，他们成为上海楼市成交的主力。但具体到每个楼盘，今年卖的几乎都很差劲。比如金山朱泾板块的一个项目，推出456套新房房源，仅认筹了8组客户，认筹率仅1.75%。外圆环外是政府鼓励你去接盘，你都不愿去的。
内圆环内买不起，买不到，外圆环外不敢买，不想买。那最后能考虑的大概就只剩下中间地带。事实上，中间地带的概念往往是，政府大力开发的区域，比如上海最热的大虹桥板块其实就是中间地带。
恰好，普通的购房者也几乎都在这个购房区间里，那也意味着买这儿的房子保值算是比较有保障的。
记住，买房要买房价次高的房子。
聊完了购房时必须掌握的最为朴素的购房要领，那我们接下来就实操一下。
以下是对上海即将开盘的楼盘数据。
项目名称 | 区域 | 认筹状况 | 房源数量 |
海上湾鹭居 | 青浦朱家角 | 已认筹未开盘 | 320 |
中铁北城时代 | 宝山杨行 | 已认筹未开盘 | 180 |
泰禾大城小院 | 崇明长兴岛 | 已认筹未开盘 | 319 |
金地自在城玺湾 | 松江泗泾 | 今日开盘 | 804 |
龙湖天璞 | 嘉定江桥 | 已认筹未开盘 | 956 |
皇都花园三期 | 闵行七宝 | 已认筹未开盘 | 240 |
复兴珑御 | 黄浦老西门 | 暂未认筹 | 158 |
上海长滩 | 宝山淞宝 | 已认筹未开盘 | 943 |
灿辉晶典1733 | 青浦徐泾 | 已认筹未开盘 | 187 |
瑞和上海印象 | 奉贤奉城 | 暂未认筹 | 509 |
TODTOWN天荟悦麓 | 闵行莘庄 | 暂未认筹 | 242 |
根据网上的统计显示，上海上半年取得预售证但未认筹或开盘的项目有11个。其中符合上述购房区域标准的有龙湖天璞、皇都花园、灿辉晶典1733等三个项目。
其中，灿辉晶典1733是别墅项目，而皇都花园所在的闵行七宝板块已经发展的相当成熟，因此项目定价也相对较高。
那么，剩下的龙湖天璞又值不值得入手呢？
我们先来分析项目的前世今生。
地块分析：的宅地与三轨交互
项目拿地是在2015年年底，当时大虹桥概念兴起，作为北虹桥概念的江桥在时隔多年后终于推出了该区域内的纯宅地。彼时，该宅地还带着交通规划利好，那就是整个西上海一个三条轨交环绕的地块，13号线、14号线以及嘉闵线，通达陆家嘴、静安寺等核心商圈。
这么好的宅地一经推出必然是疯抢，26家房企时间就领取了申请表，最终在激烈的竞拍之后，龙湖成为当时最后的赢家。
产品分析：“天”字系班底
在拿到该绝佳地块后，项目团队很快给龙湖总部做了项目汇报，作为龙湖近些年来拿到的的一块宅地，龙湖总部也给予高度的期望，直接以“天”字系命名，这是龙湖产品线中的高端系。
此后，整个项目从规划、施工、到人员配备全都是“天”字系，许多方面可谓是不计成本，应该说龙湖是要拿这个项目来树立在上海江湖地位的。
随着施工进度的推进，轰动上海滩的新品发布会，爱马仕主题示范区开放，野兽派花海样板间开放，“一环三江五园”的多重园林景观接近完工，耗资三千万的儿童社区初步成型，项目整体接近完工。
这个项目从拿地到现在，屡屡刷了上海人的朋友圈。
据悉，在项目示范区开放后迎接了超过15000人次的到访。
毫无疑问，这将是上海从前及今后都难以打破的一项行业纪录。龙湖天璞此时也成为了名副其实的“沪上网红盘”。
价格分析：龙湖的“失策”
不过，龙湖懂得产品营造，却猜不透政策的变化。
据悉，当时项目团队在向集团汇报时曾预测该项目的售价会突破8万元／平米。因此，集团也都是以此售价做的投资预算，要求项目团队按照龙湖体系中的标准做到尽善尽美。
不过，从2016年开始，楼市调控政策密集实施，在政府限价的压力下，沪上网红盘也走上了一波三折的取证之路。
项目从去年就已经具备销售条件，并且每隔一段时间就传出要开盘的消息，单价也被外界传出从8万元降至7万元降至6万元，直至今年6月12日，龙湖天璞终于正式取得预售证，共推出956套房源。
然而，项目的预售许可价并不是8万元／平方米，而是5.18万元／平方米，这个价格甚至低于克而瑞统计的6月上海各区域成交均价5.2万元／平方米。
毫无疑问，于龙湖来讲，这是一次相当重大又无可奈何的失策。
虽然拿到的售价远低于龙湖的预期价格，但由于该项目接近于现房销售，所有该投入的几乎都已投入，想挽回利润损失，也无从做起。
这就是一次ZF砍价下的“趁火打劫”。
在龙湖天璞的售楼处，小田听到一个购房者如此评价道，当时也是震惊了。
目前看来能够参与“趁火打劫”的购房者大概1700多组，因为龙湖天璞的项目认筹刚刚结束。
而在明天，就是明天，这个“沪上网红盘”就将迎来它的次开盘，迎接它的956户的幸运业主。
其实，写到这时，估计有朋友已经懊悔知道的晚了，没能及早知道这个项目并参与前期的认筹。
小田只能说非常的抱歉，我们不过是先提出了买房的一套方法论，然后以该项目作为实操对象进行了分析，希望能够帮到你，形成自己的买房方法论。
当然，有房票的朋友还是可以关注龙湖天璞的后续推盘。
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