多地加强自持商品房管理 专家：防止“明租实售”

伴随着自持商品房供应陆续入市，各地也相继出台规定，以加强对企业自持租赁房的管理。专家认为，此举系堵漏各类“明租实售”乱象，让租赁市场回归居住本质。

7月17日，南京和杭州皆对开发商拿地或自持商品房的要求作出了调整：南京取消了已执行快2年的现房销售政策，全面推行“竞建自持商品住房面积”；杭州则规定“竞地单位通过竞投自持比例取得的涉宅用地上建设的项目，自持商品房屋应全部为住宅”。同时，杭州还规定自持商品房屋对外出租单次租期不得超过10年，单次收取租金的期限不得超过1年，企业不得以租代售、变相销售自持商品房屋使用权。

7月18日，天津市国土资源和房屋管理局发布《关于加强企业自持租赁住房管理的通知》明确，企业自持租赁住房应当以租赁方式自持经营，不得销售，不得分割转让、分割抵押。自持租赁住房持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年。

事实上，自2016年下半年北京出现竞拍自持比例的地块后，上海、广州、天津、青岛、杭州、佛山等一二线城市相继跟进，在住宅用地的竞拍过程中引入“熔断”机制，采取“竞自持”规则。业内看来，此举一方面抑制了此前土拍市场的过度高涨态势，另一方面也为租售并举的住房市场结构创造了条件。

据中原地产研究中心统计数据显示，截至日前，已经有超过10个城市成交租赁类土地，供应超过10万套租赁房的土地。其中，北京已经成交超过27宗土地，当中包含70年持有租赁房源140万平米。

不过伴随着开发企业自持商品房的逐渐入市，不乏个别项目打擦边球，将房屋租期延长至几十年，变相“卖房”给消费者，一度受到相关部门的约谈与处理。为此，自去年起，各地也纷纷出台相关规定，禁止以租代售。据中原地产首席分析师张大伟观察，截至日前，最近1年多时间里，逾20个省份及超过80个城市出台了有关租赁的政策内容，着落点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示，多地纷纷出新规，明确自持商品房的租赁用途，并对租赁价格进行限制和监管，系对住建部提出的规范租赁市场的具体政策落实。“地方政策从执行层面体现出对租赁市场管理的加强，避免开发商以租代售，这也考验后者对租赁房源的开发运营能力。”

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