房地产门户-房天下　　　首页│资讯│新房　二手房　租房│地图│别墅│写字楼│商铺│装修　家居│业主论坛│装修论坛│地产数据│博客│房天下卡│企业版
 
  行业调整之年 重心转向提高 者      
  嘉宾档案
      2008年，在全国工商联房地产商会的牵头组织下，由建银国际、华远地产等知名金融、地产企业以及业内的管理团队共同组建的建银精瑞资产管理公司在上海成立。
     建银精瑞董事长李晓东说，公司成立之初，就是想探索中国本土的多元化房地产投融资通道，尝试做本土的房地产基金。当时国内专注做房地产金融这个领域的人还很少，建银精瑞实际上一直走在这个行业的前列。【全文】		       著名房地产投融资专家。2008年参与创办上海建银精瑞资产管理有限公司并出任董事长。作为一位为房地产开发商、房地产 者和金融理财机构搭建桥梁的企业领军人，正为打造成为一家更好、更专、更精的房地产金融服务企业品牌而努力拼搏。  
         
 

 

  
  信托，从“你情我愿”到“预期落空”  
    关于房地产信托即将到期、兑付困难的坏消息已经不是什么新闻了。
    销售上的困难、地王项目开工的尴尬，2011年下半年，相关信托产品接盘、延期的小道消息一度被作为重要预警：信托业被房地产绑架了。
    李晓东的回应是：“不能说是谁绑架谁。”
    “信托行业因为深度介入房地产行业获利颇丰，我们了解到的情况，信托公司主要的利润来源在房地产。这几年房地产融资比较困难，开发商对资金需求很饥渴，从银行等传统渠道拿钱比较难，所以也愿意付很高的代价去融资，双方其实是你情我愿走到一起。”
    李晓东说，信托融资主要的爆发时间点是在2010至2011年。当时伴随调控，增长幅度非常快。估计现在信托公司集合类的信托中，大概有六成以上都是房地产信托。总金额大约在6000多亿元，这就是现在存续的房地产信托的规模。
    “银监会发现了信托业可能出现风险过度集中，即集合信托三分之二都集中在一个行业的风险，已经加大了对房地产类信托的控制。今年房地产信托的发行量应该不会超过去年，会是一个下降或持平的状态吧。”他说。
    李晓东表示，现阶段由于国家调控，房地产行业销售等各方面都不如预期，他估计今年房地产行业信托的兑付，个别案子可能会出现一定的问题。但是，从长远看，由于调控去除了大部分房地产泡沫，为未来的发展腾出了空间，他仍然看好整个房地产行业。
    “这几年，我们根据国家宏观调控以及房地产行业规律，也在适当控制对房地产行业的 规模，顺应形势吧，”李晓东说：“我们原来更倾向于为房地产商设计一些融资性的 产品，现阶段我们更多的转向在控制风险的前提下，为提高 人服务，做一些真实股权类的、更真正意义上的房地产 基金，这一类业务占公司业务的比重将越来越大。未来我们还是会在房地产金融领域不断耕耘、发展。”【全文】
 

 

  
   
    宏观调控一直是房企头顶的紧箍咒，李晓东认为，从短期来看，这是个利空，但是长期来看，对行业未来十年、二十年的健康发展，是有利的。
    他说：“这一次国家进行宏观调控，我觉得是两条主线，一是促进房价的合理回归，因为，房价的过快上涨对房地产行业来说并不有利。因为它可能透支了这个行业未来很多年的发展空间，所以，国家适时的进行调控，对房地产行业来说是短空长多。”
    “还有一条主线是，促进房地产的健康、稳定、良性发展，这就明确表示国家并不是要把房地产这个行业毁掉。”他补充说道。
    李晓东认为，到目前为止，中国经济增长对房地产的需求还是相当大的。
    “一方面城市化的进程还是在继续进行，去年，中国的城市化率首次突破了百分之50%，未来还是有一定的成长空间，如果发展到70%的话，还是有一个持续、巨大的住房需求。另外，大量城市居民还是住在二十年、甚至三十年以上房龄的房子里，这部分人也有改善性的需求。除住宅以外，国家强调发展方式的转变，对商业地产也是持续的利好。”
    需求是摆在那里，只不过前几年国家为了拉动经济，释放出了大量的流动性，市面上的游资太多，一时没有地方去，都涌进房地产，使得房地产在09年、10年出现了非理性增长，现在调控是人为地把这些泡沫挤掉，反而为未来十年、二十年腾出了稳定发展的空间。他说。
    “我们基金现阶段去 ，就感觉比以前要安心多了，因为现在的地价，再也没有听说地王了，和一年、两年前的那些地王相比，有些地块价格可能跌掉了一半还不止。因此现在项目 的成本比前两年已经合理了许多，可以说，现在进行 ，我们觉得比以前更有信心。”李晓东说。【全文】
 

 

  
  2012“调整年” 请控制好现金流  
    李晓东解释道，现在的房价还没有回到政府和老百姓的期望值， 2012年房价可能还是会维持稳中有降的趋势。当然，这种下降，不会像美国房地产泡沫的破裂，而是一种受控状态下的下降，因为国内本身还是有需求在那，只是说国家通过一些行政手段把它压制住了，如果政策一放松的话，房地产价格还是会有一个增长的趋势。
    “有一些开发商其实从去年就开始寄希望于调控的放松，他们根据前几年的经验，认为调控可能还是先紧一下，马上就会放松。但是现在看来，凡是抱这种期望的开发商可能他们的期望都要落空，”李晓东说：“现阶段一些开发商的资金压力非常大，一定会有一些开发商因为前期的过度扩张，运营上出现一些困难，甚至被并购。当然，房企整体倒掉的，小型的可能比较多，大型的还不多，大的可能主要表现在对旗下一些项目的变卖和套现。”
     李晓东建议，对开发商来说，保持好自己的现金流，在2012年仍然非常重要。
     而对于普通购房者，李晓东认为，2012应该是可以考虑买房的一个合理的时机。
     “因为到2012年下半年、2013年，房地产行业估计会有一个温和的复苏，价格可能也会触底，所以，在这个时间段，如果真的是刚性需求，可以考虑适当的入市。”他说。
     另一方面，“开发商的话，在价格上一定要随行就市，定价一定要以现金回笼为目标，而不是每套房子一定要赚多少钱。在融资上也应该适当的多开辟一些融资渠道，尝试一些多元化的融资途径，扩充自己的资金来源是非常重要的。”李晓东说。【全文】
     
   
     
 
策划制作：房天下上海新闻中心  欢迎批评指正：021-61873083
关于我们 ‖ 网站合作 ‖ 联系方式 ‖ 网络营销解决方案 ‖ 招聘信息 ‖ 房天下家族 ‖ 意见反馈
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　Copyright?2010 SouFun.com Limited,All Rights Reserved
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 北京拓世宏业科技发展有限公司 版权所有