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编者按:2月21日,国土部召开发布会,宣布今年将对“小产权房”问题相对突出的城市开展试点清理,试点城市名单和试点方案目前正在研究中。
国土部:全国今年开始试点清理小产权房
    国土部执法监察局巡视员王宗亚表示,今年国土部将选择“小产权房”问题相对突出的城市,开展试点清理,试点城市名单和试点方案目前正在研究中。已经购买的小产权房”不得确权发证,不受法律保护。[详细]
·清理小产权房攻坚战即将展开 ·小产权房乱象丛生 试点清理亟待破题
·小产权房16年建设7.6亿平方米 ·试点清理旨在打击“靠房发财”的炒家
    ·小产权房·
    所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金费用,其产权证不是国家房管部门颁发,而由乡政府或村政府颁发,所以叫做“乡产权房”,又叫“小产权房”。
一、农民集体用地
    占用集体用地或耕地违法建设,将农民集体用地使用权流转,用于商品住宅开发的违法建筑。  
二、不完全产权房
    在政府划拨或出让的土地上,不按规划功能开发或使用,并将限制销售的房屋直接在市场上销售,具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
三、军产房
    在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发,之后卖给军人以外的地方居民,俗称“军产房”。
根本原因:城市房价过高
    由于大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。同时,由于“小产权房”的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3左右,甚至更低,导致农村村民和城镇居民顶着风险购买“小产权房”。>>详细
农村土地市场供需两旺
    “小产权房”和一般意义上的商品房相比,没有向国家缴纳土地出让金,从占用土地、房屋建设直到后销售,都没有经过国家相关管理部门批准,建设成本低廉,开发商乐于开发,导致市场上有足够的“小产权房”房源。>>详细
土地权属单位追求利益
    一些镇政府为了增加地方财政收入,无视国土资源管理法律法规,暗地纵容或默许开发商建设“小产权房”。“小产权房”不受土地变性、土地出让金、大配套等税费控制,开发企业的趋利目的,也导致了小产权房的产生。>>详细
风险一
住房建在集体土地上的,不允许对外销售,没有法律保障,拿不到产权证。
风险二
因为小产权房的买卖是国家禁止的行为,所以不能办理贷款,购房者需要一次性付清全款。
风险三
“小产权房”实际上属于违章建筑,很可能被拆除,而且不会得到拆迁安置补偿。
风险四
房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。
风险五
有些小产权房屋没有暖气、等配套设施,一旦出现纠纷可能连水电都没有。
风险六
由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。
猜想一
清理方式 没收
具体操作 直接将小产权房强制没收后改为保障性住房。
存在问题 小产权房规模庞大,有大量的利益群体。如果采取强制方案,其遭受的反弹之大足够卷起一场风暴。 监管当局尽管出声严厉,但应该不会冒这个险。
执行可能性 5%
猜想二
清理方式 弥补差价法
具体操作 对于那些拥有小产权房,也具备保障性住房资格的群体,可以在补齐保障性住房和小产权房市场差价,获得新的保障房产权证。
存在问题 这相当于对小产权房进行“半洗白”,这样等于鼓励了投机购买小产权房的人。
执行可能性 20%
猜想三
清理方式 廉租房
具体操作 把小产权房转为廉租房,原先的购房款冲抵房租。
存在问题 有可能会伤害到小产权房持有人的利益。
执行可能性 10%
猜想四
清理方式 买房人出钱购买
具体操作 按市场现状规定小产权房购买人补足与周边商品房相当的购房。
方法点评 可以起到相对公平公正的原则,也会杜绝小产权房的投机性。
执行可能性 20%
猜想五
清理方式 区别对待
具体操作 根据地区、购买费时间等情况,按实际情况区别对待。
方法点评 中国区域广大,各地情况迥异,需要兼顾民情。
执行可能性 60%
制度层面
    当前政府应该加强农村土地管理制度,严格禁止占用耕地搞住宅开发建设,对那些合理规划合法建设的“小产权房”,在补办相关手续、补交相关费用之后应当给予相应的正式产权,或者由政府通过收购等方式将其装变为经济适用房;后,必须加快建立住房保障体系,完善城市廉租制度,增加房源供给,着力解决低收入家庭住房困难。详细>>>
司法途径
    虽然“小产权房”买受人已经在事实上占有了该房屋,但是对合同进行无效性的处理仍然具有意义,通过房屋的返还达到限制宅基地使用权的流转。
    另外,如果出卖人在出售其房屋时就已经明确地知道合同的标的是禁止转让的,但仍然达成交易,在其后又请求返还房屋的,应当在合同无效中负主要责任。详细>>>
案例一
北京
尚未销售的拆除 卖出的等候处理
    怀柔区出售集体土地建房一案的处理方式:
1、对违法建设立即叫停,令开发商停止对外销售,并停电停水;2、对尚未销售的和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除;对2007年12月30日以前销售的已建成房屋,待全国政策出台后一并处理。3、对已划分地块对外出租土地待建的,责令退还土地;4、分清责任,依法依规追究开发商、村干部等人的责任。详情>>>
案例一
洛阳
全国首设国土公安
   早在2007年10月,洛阳市公安局国土资源警察支队在市国土资源局正式揭牌成立,成为我国支国土资源警察支队。
    洛阳市公安局在《关于规范和明确国土资源警察支队职责权限的通知》中明确规定,国土资源警察支队要加强对各县(市)国土资源部门的指导和协调工作,监督办理各类国土资源违法犯罪案件。详情>>>
业内观点
万科郁亮
改造为 以解决居住矛盾
    万科总裁郁亮2月25日表示,建议政府将小产权房改造成,以提供给新进入城市的第二代农民工居住,解决部分百姓的居住问题。
  “从需求上来看,房子需求是非常大的,但供应的能力是很有限的。”他建议,将小产权房改造成出租,既化解了社会矛盾,同时又解决了第二代农民工的居住问题,不失为一种两全之策。
 
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