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  在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市向其售房。
案例一:夫妻均为外地人,以家庭为单位婚后买房,买房时,产证可否只写一方名字?若可行,假如产证上写了男方,那么女方是否还能以同样理由买房且产证写女方名字,会否导致夫妻各有1套房,但实际家庭拥有2套?算不算限购呢?
答:产证上可以只写一方名字,但该房属于家庭,虽然只有一个人的名字,仍然受限购,不能再购房。
案例二:外地人在上海交税已满1年并且已婚,在老家父母的房子上有他的名字,现在想在上海购置一套婚房可以吗?
答:如上述提问者已在上海2年内交纳满1年个税、社保,且夫妻双方名下在上海无产权房,则以家庭为单位其可以限购一套房源。
案例三:我老婆独立拥有一套产权房,和父亲共有一套产权房(产证是我老婆名字,备注中写与父亲共有),我无房,我老婆父母也没房。那我们还可以买房吗?算几套?
答:因该提问者自身无房,而其老婆有一套独立产权房。如该问题以家庭为单位看,其岳父母家庭本身无独立产权房,但因与其老婆共有一产权房,则起老丈人家庭至可再限购一套房。而其夫妇家庭在此情况下也可购房,但也仅可在购置一套房。
案例四:夫妻双方均为上海人,目前与公婆住一起,房子是结婚前买的,产权人为公婆和老公。在我未成年的时候,拆迁分得2套小面积房子,产权人为父母和我及姐姐。目前想与公婆分开居住,购套属于夫妻2人名下的房子,算第几套房子?
答:按提问者情况判断,夫妻双方的男方名下有一套与长辈共名的产权房屋,而女方则有两套与亲属的共名的产权房屋。如以上述情况审核购房者资格,则提问者以家庭为单位已拥有超过2套以上的房屋,属限购群体。
1、从房管局的角度,主要是看购房者家庭是否有住房为认定标准的。因个人住房信息尚未联网,购房者家庭成员在外地是否有房并不会影响在上海购房,主要在上海没有房产,就会被认定为首套房。
2、从银行的角度来看,根据规定是既要看购房者家庭是否有住房,又要看家庭是否有按揭贷款记录,就是所谓的“认房又认贷”的认定标准。不过在实际操作中由于银行不可能去落实借款人家庭的实际拥有房产的情况,故主要还是以借款人家庭是否有房贷记录做为首套房的认定标准的。
案例一:妻子是本地户口,之前和父母已有一套住宅,现在结婚丈夫不是本地户口,想以丈夫名义贷款再买套房,问是否可以按照首套房贷款?
答:如提问者妻子之前已有贷款记录则丈夫贷款购房仍按二套房标准;如此前夫妻双方皆没有贷款记录,且妻子与父母共有产权房屋是18岁以前上名字的,则可享受首套房贷款优惠。
案例二:之前已经在苏州购了一套房,在满足购房条件的情况下现在想在上海购房,如果把之前购买的转移到家人名下去掉自己的名字,那在上海购房属于首套房吗?可以享受到首套房优惠吗?
答:上述提问者将名下苏州房屋的产权完全转移给家人后;同时提问者也满足在上海2年内已缴满1年个税及社保的情况下,且夫妻双方名下在上海无产权房的条件,则以家庭为单位其可以限购一套房源。如其在上海从未拥有过产权房屋,购买房屋属首套房。
案例三:我和妻子结婚前,在外地买了一套房子写的是老婆的名字,并且还有贷款。现在上海有套房子准备卖掉,然后以家庭的名义准备再买房子算二套房吗?
答:提问者将上海的产权房屋出售后,再次购买房屋的行为属第二套房标准。
案例四:我们在别的城市已有两套房,均有贷款,请问想在上海套,算几套房?
答:根据提问者的情况其已不能贷款。但如提问者夫妻双方此前在上海境内名下无产权房屋,则购买房屋可算首套。
案例五:两套产证2005年的动迁房是夫妇俩及儿子的名字,现儿子满18岁,以他名义买房算首套吗?
答:提问者儿子刚满18岁,未婚,名下共有产权的房屋是未成年前所登记的,此时以其个人名义购房可限购一套房,该房屋算首套标准。
  对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)住房的,减半征收契税,这里的减半是指1.5%。
  对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭住房的,减按1%税率征收契税。购买非普通住房,上海地区契税为3%。
案例一:请问在上海首套房总价90万,除了首付27万外其他税费方面费用需要多少?
答:一般交易环节就购房者所需缴纳税费方面,主要包含契税、交易手续费、登记费、抵押登记费等费用,其中除交易手续费及契税因所购房源面积等情况的不同,其缴纳费用有差异外,其他零星的手续费用皆是固定的。因提问者未告知其所购房源面积,故无法帮其计算。由上述问题可知,这位提问者是位首套房购房者。首次购买90平方以下普通住宅契税税率将是1%,首次购买超出90平米以上普通住宅则契税税率为1.5%政策。
案例二:上海货币动迁买房怎么抵扣契税?
答:抵扣契税只适用于动迁房,即卖掉的房子是动迁房,以后再买进一套商品房才能够抵扣。
案例三:本市户口夫妻已购买了一套普通住房,再购买普通住房还能享受契税优惠政策吗?
答:不能,此前本市已明确了首次购买普通住房契税优惠政策的适用范围。对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
案例四:房屋赠予过户费如何计算?
答:个人无偿赠与不动产的,需缴纳全额契税(目前税率3%),房屋赠与在多数情况下要缴纳个人所得税20%,但赠与直系亲属、抚养人或赡养人、房屋遗产依法继承人三种情况免交个人所得税。
案例五:目前的房子老公和他父亲各占50%产权。如果老公要把他名下的50%转给我。他父亲需要到场或出证明吗?还需要交一些什么费用吗?
答:办理转让时产权所有者需要出席。根据上述情况房屋转让的方式可采取赠与及产权份额买卖两种途径。采取上述两种方法都会产生相应的交易税费,且根据房屋是否符合普通住宅标准、业主持有年限、受赠方是否为住宅等因素,所缴纳税种及税额具有一定差异。一般来说,买卖方式的过户要缴纳个税及契税、营业税等,赠予则以营业税和公证费等为主。另外需注意的是,有贷款的房子是没法办理赠予的。
等额本息法的特点是:每月的还款额相同,在月供中“本金与利息”的分配比例中,前半段时期所还的利息比例大、本金比例小,还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。所支出的总利息比等额本金法多,而且贷款期限越长,利息相差越大。但由于该方式还款额每月相同,适宜家庭的开支计划,特别是年青人,可以采用本息法,因为随着年龄增大或职位升迁,收入会增加。
等额本金法的特点是:每月的还款额不同,它是将贷款本金按还款的总月数均分(等额本金),再加上上期剩余本金的月利息,形成一个月还款额,所以等额本金法个月的还款额多,尔后逐月减少,越还越少。所支出的总利息比等额本息法少。但该还款方式在贷款期的前段时间还款额较高,适合在前段时间还款能力强的贷款人,年龄大的可采用本金法,因为随着年龄增大或退休,收入可能会减少。如果打算提前还款的,建议选择后等额本金,这样可以少还利息。
案例一:我现在有一套房子,现在想再买房,之前没有贷款记录。我老婆也交公积金,补充公积金也有。现在要套500万的房子,请问公积金能贷款多少,利率是多少,商贷利率多少?
答:目前本市个人住房公积金贷款,对改善居住条件购买第二套住房的,每户家庭住房公积金贷款限额为40万元;若有补充住房公积金的,每户家庭贷款限额为60万元。目前央行公布的5年期以上公积金住房贷款的年利率是4.5%;商业贷款的基准利率是6.55%,而根据不同商业银行,其对首套房贷款有不同程度的优惠。
案例二:我大概15日办理的过户,19日银行短信说公积金贷款已经发放。今天公积金让我去拿产证,因为离家比较远,想双休日去拿,公积金说周六也可以的。一般公积金贷款不是5个工作日左右打到上家吗?我要问的是:如果我现在不去拿产证,公积金的贷款还会不会按照今天开始的5天内打款到上家,还是按照我去领证的时候算起5个工作日后打款到上家?
答:过户后产权人登记变更了,你已经是房屋使用权人了,而上家对于该套住宅并不保留任何权利。因此不管你何时拿产证,公积金都是在办理过户后的5个工作日打到上家账户中。
案例三:我想买房、打算公积金贷款,我现在才入职一个月200元的公积金,我可以贷款的限额是多少?
答:根据上述情况,提问者不能申请公积金贷款。因本市公积金需连续缴满6个月后才能申请贷款买房。
 
 
住房公积金月缴存额=职工本人上一年度月平均工资乘以职工住房公积金缴存比例+职工本人上一年度月平均工资乘以单位住房公积金缴存比例。
2012年度住房公积金月缴存额上限为1820元,城镇个体工商户及其雇用人员、自由职业者的住房公积金月缴存额上限为3118元。
2012年度住房公积金月缴存额下限为180元。
一、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买本市经济适用住房的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于20%;
二、对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,其住房公积金贷款首付款比例不低于30%;
三、对本市为改善居住条件购买第二套住房的,住房公积金个人贷款首付比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
案例一:本人现在有一套房,但是原来卖过一套,等于是贷过两次商业贷款,现在想再改善一下,不知道能不能通过公积金贷款买房?
答:公积金贷款购房与提问者此前是否贷过商业贷款并没有直接冲突。以上述提问者描述的情况,只要提问者符合相应申请公积金贷款的条件,为合理的改善性需求。
案例二:你好,我想有个问题咨询下,我是改善型买房。我老的房子是用公积金买的,不过现在已经还清。我现在买第二套房子的时候,中介告诉我,一定要我的套房子过户,别人的产证出来,我才能办理公积金,请问这个对吗?
答:根据上述情况了解,提问者为购置第2套房的改善性需求,只需其公积金连续缴满6个月就能贷款买房。首套房能贷30万,改善型的第二套房能贷20万。
案例三:刚工作3年,公积金账户余额较少,现准备买房贷款,能否使用父亲的公积金来帮助贷款,但房产证上不写父亲的名字?
答:在公积金贷款已还清的情况下,提问者的父亲可以为儿子购房申请公积金冲还贷、且不上产证名字。但如直接依靠父亲的公积金贷款额度用以购房,则在其非主贷人的情况下,可不上产证。
案例一:非上海户口,在上海有一套房,现在想换一套大点的,要每年都要交房产税吗?
答:本市房产税征收对象是本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房。而提问者出售后再购入属非本市居民家庭新购住房,需缴纳按规定房产税。
不过满足两类情况可免交:
1)符合国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点产业紧缺急需人才,持有本市居住证并在本市工作生活的,其在本市新购住房、且该住房属于家庭住房的,暂免征收房产税。
2)持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭住房的,暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。
案例二:外地来沪工作多年,符合购房标准并已购房,没及时办居住证,房产证拿到后办理了居住证,问3年后是否可以退房产税?
答:持有本市居住证满3年并在本市工作生活的购房人,其在本市新购住房、且该住房属于家庭住房的,暂免征收房产税;持有本市居住证但不满3年的购房人,其上述住房先按本暂行办法规定计算征收房产税,待持有本市居住证满3年并在本市工作生活的,其上述住房已征收的房产税,可予退还。
案例三:新房和二手房房龄满五年,且是家庭首次购房和房源,可以免征房产税吗?不可以的话,那免征房产税得条件是什么?
答:本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平米(含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平米的,对属新购住房超出部分的面积,按房产税暂行办法规定计算征收房产税。另外本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有住房的,其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税,可予退还。
征收范围包括上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在当地新购的住房。
上海市居民家庭人均不超过60平方米的,其新购的住房暂免征收房产税。税基暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳,适用税率暂定为0.6%。对住房每平方米市场交易价格低于当地上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。
案例一:请问买卖二手房买方和卖方各自需要负担多少契税?个税?营业税?
答:交易过程中,房东持有房屋属普通住宅,在满5年的情况下,则不需缴纳营业税;如持有房屋未满五年则需缴纳合同价5.65%的营业税;该房屋属的不需缴纳个税,非则要缴纳总价1%的个税。购房者部分,政策规定目前购房者交易环节中要享受1%的契税优惠政策需满足三大条件:1、首次购房2、购买的是普通住宅3、该住宅需是90平米以下;如仅首次购买普通住宅则契税为1.5%;非首次购买普通住宅契税为3%。
案例二:手里有一套两居室住宅,市场价在200万左右,想贴点钱置换个三居室,价格在300万左右。考虑到买进卖出同时进行,不卖住宅没有首期款,先卖又怕卖了很久卖不掉而心仪的房源被别人买走,有什么两全其美的方法吗?会不会有什么风险?
答:提问者可与意向房东采取协议,拖长签订购房合同的时限,或直接以卖掉自身房屋后再购买为条件写入协议中,在其前提下支付高额定金,避免房东违约情况。不过先卖后买这个方法存在购房者在卖掉房屋后,心仪房屋被他人买掉或则房价短时间上涨等风险,这时该购房者在前期处理自身房屋时与下家协议,拖延交房时间,给予自身购房面临风险时留有一定周旋的余地。
案例三:购房合同已备案,并办理按揭贷款,但尚未交房,房产证要到明年才能拿到,现在合同还可以原价转让更名么?
答:理论上可以,但前提条件是需要业主、银行等多方配合方能达成。因提问者购房合同已备案,并办理按揭贷款,该情况下你只能先解除预售合同,再让接手的第三方跟业主重签一份预售合同,还要去银行办理转按揭业务。
案例一:想买学区房,但资金有限,可能偏郊区一些,相对比较下哪个区域教育资源为优先?
答:闵行区域,大部分板块地处外环外,但因其发展较早,同时交通及配套完善,故其区域内的教育资源相对丰富。以七宝为例,目前闵行七宝板块内较著名的学区房有东方花园一、二期,皇都花园,均对口明强小学东校。
案例二:资金充裕情况下,学区房是不是比其他住宅的性价比更高?买了学区房,到时就一定能进与之对应的学校吗?
答:买了学区房不是百分之一百能入读对应学校。首先其对于子女落户时限有所要求。另外各地主管教育部门会根据实际情况对“就近入学”进行微调,调整学区划分。
案例一:名下有套房,是和父母共有的,如果房产证要除名的话,如何操作?会产生费用吗?
答:根据上述情况房屋转让的方式可采取赠与及产权份额买卖两种途径。采取上述两种方法都会产生相应的交易税费,且根据房屋是否符合普通住宅标准、业主持有年限、受赠方是否为住宅等因素,所缴纳税种及税额具有一定差异。一般来说,买卖方式的过户要缴纳个税及契税、营业税等,赠予则以营业税和公证费等为主。另外需注意的是,有贷款的房子是没法办理赠予的。同时赠予后,客户在短期内想进行交易必须再缴纳20%的交易个税。
案例二:我现在要在杨浦区买房,夫妻只有一套50平米的房子,爸妈产证上我有的名字,房子有100平方,现在要去宝山房产交易中心去名字,请问我需要带什么证件去宝山房地产中心?是自己可以办理还是需要找一个房产中介?需要多少时间才能把名字去掉,开始交易新房子?
答:因根据上述情况,从父母共有产权房屋去名字类似于产权买卖,三个人去一个名字费用按1/3计算。提问者可自己带上房产证、身份证,户口本,结婚证或单身证明等证件,前往交易中心办理。一般此前审税等环节完成且资料齐全,至交易中心去除名字快也需20个工作日。
案例一:二手房交易过程中,买家按合同要求先行支付了首期款,而剩下的贷款部分因政策原因导致银行放贷时间过长,超过了合同内的时间。卖家要求买家支付逾期违约金买家怎么办?
答:银行放贷时间过长导致逾期支付剩余房款的,合同约定如何处理的,按照合同约定,如果合同没有约定,一般银行贷款迟延的风险由买家承担,但如果买家确实无法预料的政策原因导致的,属于非归责于任何一方的原因,那么买家可不用承担违约责任。陈律师也提醒购房者在买卖合同中对于贷款部分房款的支付期限应约定为以银行实际放款期限为准,不宜约定为确切的时间。
案例二:结婚时候买的房,首付都是男方付的,女方只交了一部分定金,所以购房合同上只有男方的名字,如果出现分手的时候,房产有我的一份吗?所占比例是多少?
答:如果房子是在领结婚证之前买的,那么该房产则属于婚前财产,若房产证上终是男方的名字,那么属于男方的婚前财产,在离婚之后房子归男方所有,但因为女方也能证明买房时出了一部分资金,并且还在婚后共同参与还贷,那么女方可以就出资部分要求男方补偿,就共同还贷部分可要求作为夫妻共同财产进行分割。如果房子是在领证之后买的,那么该房产不管后在谁的名下,都属于共同财产,在没有其他特殊情况下,离婚时女方可分割该房产的50%。
案例一:本人工资一个月1500,想了解下对申请上海经济适用房的居民财产收入上和时间上是如何界定的?
答:2012年上海共有产权保障房准入标准如下:同时符合下列标准的本市城镇居民家庭,可以申请购买共有产权保障房:
(一)家庭成员在本市实际居住,具有本市城镇常住户口连续满3年,且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。
(二)家庭人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)。
(三)3人及以上家庭人均年可支配收入低于6万元(含6万元)、人均财产低于15万元(含15万元);2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%,即人均年可支配收入低于7.2万元(含7.2万元)、人均财产低于18万元(含18万元)。
(四)家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为,但家庭成员之间住房赠与行为除外。
同时符合上述标准,具有完全民事行为能力的单身人士(包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士),男性年满30周岁、女性年满28周岁,可以单独申请购买共有产权保障房。
案例一:外国人,已经在中国工作了大半年了,能不能在中国买房?
答:在中国境内工作满一年的在职外籍人士,可以提供工作满一年的工作证明,且在中国境内没有任何房产,可以在上海购买符合实际需要的自用、自住商品房,限购一套。不得购买非自用、非自住商品房。
 
 
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