[摘要] 可以预期的是，继12月9日调整“营业税优惠政策”、12月14日出台“新国四条”、12月17日财政部、国土资源部等五部委规定开发商拿地首付款不低于50%、12月23日国土资源部挂牌督办18宗闲置土地并重申强调严格按土地政策处罚闲置土地之后，如果中央政府再行进行金融政策调控，那么，房地产调控将进一步升级。
本文来自搜房博客：
//blog.soufun.com/11537906/9379745/articledetail.htm
本文作者 搜房网知名博友陈真诚
温总理讲话透透露出具体的金融调控信号
2009年12月27日下午，很少接受媒体专访的温家宝总理，接受了新华社记者专访。在回答有关房价的问题时，温总理提出了抑制房价过快上涨的四项措施，在房地产市场、业界及海内外媒体舆论界产生强烈影响。其中，大家普遍关注到的是，温总理指出，“要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为”等。这确实是个很重要的内容，将“捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等”行为提升到了“违法犯罪”的高度，反映出了中央政府对房地产调控的决心，意味着将进一步深化房地产调控。
只是，如果结合对比此前的一些官方表态来仔细阅读、领会温总理关于房价、房地产问题的讲话，就会发现，透露出了一些重要的具体信息。
12月14日，温总理主持召开国务院常务会议要求，“继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控”。而这次，温总理明确指出，“要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格”。直接进行对比就很容易发现，在三个具体的手段中，“土地”、“税收”的表述没有改变，但“金融”已变成了更具体的“差别利率”，“差别利率”说法较之前“金融”说法要具体得多。其中的内涵变化，透露出的具体金融调控信息，不难理解。
所谓“差别利率”，普遍性的解释是指金融机构对不同部门、不同期限、不同用途、不同种类以及不同借贷能力等实行不同的利率，体现了金融机构不同的贷款意向以及国家的政策倾向。在目前形势下，具体来说，可能主要体现为，存贷款之间的利率（变化）的差别化，以及对不同产业领域或不同的贷款对象之间的贷款利率（变化）的差别化。在具体的房地产领域，可能具体体现为，房地产贷款与其他产业领域的贷款利率（变化）的差别化，以及如首次或改善性购买普通商品房与二次及以上购买普通商品房、购买非普通商品者这些不同贷款对象的贷款利率（变化）的差别化。这就是说，政府可能结构性调整存贷款利率，或差别性地加息。尤其有理由肯定的是，政府将差别性地调整房地产贷款利率。这也就是说，市场将迎来房地产金融调控政策。
两个因素佐证金融调控
对于上述预测推论，还有两个因素进行佐证。
一个是，在12月22日由中国金融学会、金融时报社联合主办的“2009中国金融论坛”上，央行行长周小川谈到，关于反周期性调节问题，目前正在紧锣密鼓的研究中。周小川还具体解释了为何中国需要存款准备金率这个调控工具以及为何需要行政维持银行的存贷款息差这两个问题。周小川指出，中国央行运用的政策工具，包括基准利率、银行存款准备金率以及存贷款利差。由于存在国际收支不平衡以及外汇占款和对冲等问题，中国仍很强调存款准备金率的作用。同时，除了强调政策利率，对利差也要进行一定调控。
之后，股票市场对周小川的讲话很快做出了反映，其重点是，“存款准备金率是需要强调的”引发了市场对准备金可能上调的猜想。对此，摩根士丹利发布的报告反辩称，周小川提出上述言论的环境是在学术地讨论货币政策，他之所以提到存款准备金率调整及维持存贷款息差，是在为央行此前的实际操作辩护。在这种情况下，没有任何理由将周小川的言论视为央行将会上调存款准备金率的信号。一些专家也认为，周小川的表态更多是在说过去几年为什么频繁调整准备金率，而非意味着近期准备金率要上调。
而其实，周小川在“2009中国金融论坛”上讲话内容本身，就为摩根士丹利所称的“学术地讨论货币政策”这个问题提供了答案。当时，在谈到中央银行就货币政策与公众沟通这个问题时讲到，沟通论建立的基础是，如果跟公众进行很好的沟通，公众应该也有非常好的理性预期。而这个理性预期也会受到挑战。尤其是在资本市场上，谁也不知道，公众假如说他们获得了中央银行沟通的信息，这种情况下他们是否能非常理性的进行判断呢？也许在商品和服务行业的可以，但我们发现在资产市场也就是说证券市场和房地产市场上经常不是这样。即便是这些都有了，他还会有不理性行为，如羊群效应、跟风效应、侥幸心理等。……即便他是理性的，理性是为了赚钱，而并不关心这个定价是否在宏观上合理，是否会产生泡沫等问题。泡沫问题需要我们研究，中央银行如果特别强调与公众沟通这条是不是够用？可能不够用。这就是说，由于证券市场和房地产市场上经常出现不理性的预期反应，所以，对于即将要采取的货币政策，除非到政策出台之时，作为央行行长的他是不会提前正式地公布的。
另一个是，也是12月22日，央行货币政策委员会召开2009年第四季度例会。会议指出，2010年要继续实施适度宽松的货币政策，保持政策的连续性和稳定性，根据新形势新情况，着力提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点。接着，12月23日，中国人民银行、银监会、证监会、保监会发布“关于进一步做好金融服务支持重点产业调整振兴和抑制部分行业产能过剩的指导意见”。这个“指导意见”的落款日期是“2009年12月22日”，具体内容之一要求，“各银行业金融机构要积极配合国家产业政策和金融调控要求，信贷投放要体现‘区别对待，有保有压’的原则”。周小川在“2009中国金融论坛”上的讲话一开始也说到，“我今天上午参加了一个重要会议，不能请假……”有理由推测的是，周小川所说及的“重要会议”，很可能就是央行货币政策委员会2009年第四季度例会。否则，就可能是个更高级别、有关于金融政策的会议，以至于作为央行行长“不能请假”。
接下来，温总理在12月27日就明确指出，“要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格”。再联系到周小川的讲话、央行货币政策委员会2009年第四季度例会以及前述的“指导意见”来看，彼此之间的关联或因果关系，不难理清。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
