[摘要] 第一季度直到3月末才因个别楼盘大幅放量出现“翘尾”迹象，而5月世博停工期又将来到，是存量不够还是在等待推盘时机？下一季度上海楼市供应方面会否有所改变？“红五月”是否会出现？搜房网组织本次题为“上海楼市一季度成交龙虎榜发布暨“红五月”猜想”的大话地产活动，与大家共同探讨。
季度直到3月末才因个别楼盘大幅放量出现“翘尾”迹象，而5月世博停工期又将来到，是存量不够还是在等待推盘时机？下一季度上海楼市供应方面会否有所改变？“红五月”是否会出现？搜房网组织本次题为“上海楼市一季度成交龙虎榜发布暨“红五月”猜想”的大话地产活动，与大家共同探讨。
上海华燕置业张晴怡
信贷政策，不是调节房地产市场的最有力手段
加息与否，是政策调节利器
【张晴怡】：我们就是说根据06、07、08、09连续四年的跟踪，我们是用成交量来看，每年四月到六月都是高峰期，所以不管当年成交高还是低，四到六月肯定是高峰期。因为五月份有一个房展会，它是上半年房展会，无论是楼盘展示，还是全年销售计划来看，开发商也是看重的。所以我认为红五月还是会存在。因为它成交量会放量，接下来四到六月是一个量升上去的这样一个情况。但是今年下半年不确定因素太多了，我们同时也认为四到六月是一个值得把握的机会。
下半年为什么说有很多不确定因素呢？我们认为对房地产直接造成影响的三类政策，一个货币政策、财政政策、行政政策，其实对市场最直接的影响是财政政策和货币政策。我跟各位嘉宾的观点不一样，大家都提到信贷市场，我觉得直接影响市场是加息或降息。你说信贷政策影响的话，影响那部分刚性需求，买房有压力的人，信贷政策是对他们有影响的。但是很多有钱人，他们手上有很多套房，他们在银行有很多存款，这种是银行的优质客户，他买房的时候，会获得银行更优惠的政策。这部分人，信贷对他的影响不是很大的。现在真正支撑市场的话，还是这部分人比较厉害。而真正买两万块钱以下的那部分，对市场的支撑力度不是很大的。
今年下半年市场如何，关键还是看加息的情况。我们也回顾了一下，07年连续五次的加息，08年只用了三次降息，就是利率优惠力度已经达到了07年没有加息之前。也就是说可以看到什么，我们认为现在信贷政策，你说它是用来调控房地产市场，还是本身自己信贷安全考虑的话，我觉得更加还是信贷安全，而不是我纯粹为了你国家调控房地产，应该不是这样理解。所以在这个背景下，我们更加认为相对优质的客户，可能对他的影响不是很大，除非有加息。但是从今天早上经济报告的话，可能会延续，至少上半年加息不是很大，而且历年加息还是下半年比较多。
今年市场还有一个机会点，上海房屋管理局他提到两组数据，一个是今年上海新开工面积2500万，但是他提到用于保障性房的。我们也是统计了一下，06年到09年四年平均年平均一个商品，一个区划量是1300万左右。根据他新开工量，然后扣除掉保证性住房的话，今年就有五百万的缺口，在这样供不应求的话，今年市场不会下行趋势的。全年的话基本上要看政策，基本上就是这样。
楼市未来预期：豪宅继续走高，受调控影响小
【张晴怡】：我觉得09年豪宅市场价格还没有现在这么高吧，今年的话我觉得不大可能像09年那么好，因为它价格已经有所上升，它价格杠杆的原因。09年大家会觉得，这个房子会很便宜。
【张晴怡】：现在觉得，它事实上还是豪宅买豪宅的价格，但是我有需要我还是会买，就是这种概念。
【张晴怡】：豪宅是卖一套少一套的。这些不可复制的地段，卖一套少一套。
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