[摘要] 争论一时的“以房养老”终于浮出水面，北京市民政局网站10月21日发布“十二五”时期老龄事业发展规划，首次提出“以房养老”的概念。将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。这样一种和传统按揭方式相反的“倒按揭”养老模式，几年前在国内短暂露脸
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近期社会各界对“以房养老”话题多有讨论，就在本月21日，北京市民政局发布发展规划，鼓励商业银行、保险企业或住房公积金管理部门开展“以房养老”试点。据报道，中信银行已经在北京等城市试点相关业务，规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。虽然前几年，也有部分地区开展过类似业务，但都因模式不成熟、不完善或申请门槛过高而告终止。如今，北京再度将“以房养老”提上日程，可见这一养老模式不是没有市场，而是还没有探索出一条操作性强、切合广大群众实际的业务模式。
所谓“以房养老”，简单地说就是通过自己拥有的房产来负担自己的养老支出，这种养老方式也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，具体的操作方法是：老人将自己的产权房抵押给金融机构，以定期取得一定数额养老金或接受老年服务。“以房养老”的本质是居民依靠房产取得一定的财产性收入，这种所得是合情合理合法的，政策应予以大力支持；而且，在我国人口基数庞大、人口老龄化日益严峻、社会保障体系还不尽完善的现状下，“以房养老”不失为一个有利于国家发展，改善民生的举措。从发达国家的经验来看，以房养老在美国、加拿大、新加坡等国都是常规的社会保障养老体系之外的一个重要补充，考虑到我国人口多、人均财力不足的国情，大力发展以房养老就显得更加迫切。
“以房养老”目前在我国还处于探索阶段，要让这种养老模式成为我国社保养老和“子女养老”之外的另一养老方式，目前看至少还要跨越三个重要的关口。
一是家庭伦理关。受几千年农耕文明和传统文化的影响，我国社会历来都是以“养儿防老”“子承父业”的家庭伦理为主流，子女赡养父母，父母的财产包括房产则由子女继承。但在现代社会，随着独生子女家庭不断增多，医疗条件改善带来的老年人寿命不断增长，421的倒金字塔家庭结构的普遍存在，子女无法全面负担老人的晚年之需。这种情况下，“以房养老”则恰好能弥补“子女养老”的各种短板。但是，“以房养老”的全面铺开，一方面保证了父母和子女财产各自的独立性，但也会对家庭亲情造成冲击。所以，“把房子抵押掉还是留给儿孙”，这恐怕是令很多老人纠结的一个问题。
二是产权年限关。老年人抵押房产获得的，和房屋产权的剩余年限有直接关系。而我国城镇住宅产权一般为70年，这就给房屋价值和“以房养老”带来了挑战。我国任国家土地管理局局长王先进日前接受《瞭望东方周刊》采访时表示，我国城镇住宅用地产权设计最初为50年，后来因年限太短而最终定为70年。如今，距离最初的产权设计已经20多年，居民财产尤其是不动产持有大量增加，为适应社会生活的新变化，对土地出让年限、到期后的处理办法进行系统的立法修改，正当其时。
三是建筑质量关。要保证“以房养老”的顺利实施，前提和基础是过硬的建筑质量，否则住了大半辈子的楼房“岌岌可危”，将不再具有什么抵押价值，更谈不上什么资产。住建部副部长仇保兴曾表示，“每年20亿平方米新建面积，让我国成为世界上每年新建建筑量的国家，而建筑的平均寿命却只能维持25—30年。反观发达国家，英国的建筑平均寿命达到132年，美国的建筑平均寿命也达到了74年。”可见，如果不能在建筑寿命和质量上有实质性突破，“以房养老”就是个伪命题。
“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，目前在我国还是新生事物，这一业务模式的成熟、完善，既需要各地的先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。这种养老模式能否发展壮大，不仅要求我们在观念上的更新，更需要自政府至民众的行动支持。
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