[摘要] 昨天是上海新版普通住宅标准开始执行的第一天。上午9：00不到，记者来到张杨路上的浦东房地产交易中心，走上二楼的税务大厅，发现每个窗口都挤满了前来缴税的购房者。记者从浦东房地产交易中心有关负责人处了解到，春节前后业主前来缴税的每天仅20套左右，昨天则比平时多了几倍，估计全天可以达到80套。随着周末的来
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数据显示，3月共有20个项目开盘或加推，区域分布较为分散，但仍以浦东、嘉定为首。值得一提的是，其中中小户型推盘量占比高达五成。
摄影 李瞻
专家分析，此次刚需盘大举出动，与2月中旬上海市普通住宅新标准具体细则出台关系密切，一些原本销售滞缓的小户型项目受到了政策利好影响，实现了从非普通住宅到普通住宅的“华丽转身”，给项目销售带来了巨大动力。
3月起外环外转型凶猛
新标准规定，自2012年3月1日起，普通住房应同时满足以下条件：五层以上（含五层）的多高层住房，及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140㎡以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
而据统计，目前上海在售商品住宅项目共有300余个，其中位于外环外的共有215个，占全部在售总量的2/3以上，平均报价在17500元/平方米左右。
专家分析，以刚需购房者购买率的90平方米左右的户型来看，160万折算成单价大概约为近18000元/平方米。而外环外报价在18000元/平方米以内的楼盘共有139个，占全部项目数量的64%。这意味着，实际上外环外的小户型产品，将有近7成左右自3月起实现从非普通住宅到普通住宅的“华丽转身”。
搜房网数据监控中心分析师曲鹏认为，新普通住宅标准的实施，有利于刺激楼市成交量的上扬。与非普通住宅相比，普通住宅在契税和交易税上可以获得一定程度的减免，非普通住宅契税目前为3%，持有满5年后出售仍须按5.55%的税率缴交差额营业税，而普通住宅的契税仅为非普通住宅的一半，且持有满5年后出售可免缴营业税。仅契税一项，以外环外为例，普通住宅要比非普通住宅少缴纳约2万元左右。
嘉定新城成为政策区
随着今后相关项目的交易成本将有很大程度下降，一些类似小户型项目居多的板块成为了区。
以嘉定新城为例，该板块2011年成交中，面积在90平方米以下的套数为1827套，而面积在90-120平方米以及120平方米以上的成交套数仅为1371套和1135套。
按照以前的普通住宅标准外环外的项目总价需要低于98万元，以90平方米计算，单价不足11000元/平方米，就目前来看，嘉定新城的绝大多数项目都无法满足，而新的执行标准，使得其单价上限大幅上升至近18000元/平方米，这个价格高于嘉定新城超过90%的项目报价。也就是说，从今年3月起，购买嘉定新城的项目，尤其是90平方米以内小户型项目，基本上均能享受契税减征的优惠，粗略估算可合计节约3-5%左右的税费成本。
受此利好影响，嘉定区域小户型项目开发商纷纷借机推盘，3月开盘项目数占据全市总量的18%，位列供应第二大区。
然而，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，目前楼市市场尚处博弈期，新普宅标准的实施，极有可能使降价的动力或幅度借机调整。如果开发商不配合做价格方面的调整，即使7成的小户型达到新普宅标准，也难以激活成交量。
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