[摘要] 成交量经历了３、４月小幅波动，５月上海二手住宅市场的成交量上攻，再次站在１．５万套以上的成交量水平。
成交量经历了３、４月小幅波动，５月上海二手住宅市场的成交量上攻，再次站在１．５万套以上的成交量水平。统计数据显示，今年５月上海二手房成交套数达１．６万套，环比提升１２．５％、同比提升１３．４％，维持自２月份以来的同比持续上升态势。此外，上月二手房的成交面积为１３６．１万平方米，成交金额为２２０．６亿元，均超过３月水平，双双达到去年１月末调控出台以来的点。
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中高端市场表现抢眼
德佑地产监控的数据显示，在全市整体市场回暖的情况下，中高端二手住宅（指总价２００万元以上）成交量有了大幅增长——共计成交２０４２套房源，环比上涨１７．０％，明显高于全市的整体涨幅，并且高出３月的成交水平１０．８％。“也正是因为面积较大、总价较高的中高端二手住宅成交大幅上涨，导致在５月二手房成交套数低于３月的情况下，成交面积、金额却高于３月。”德佑地产研究主任陆骑麟表示。
长期把持中高端市场成交量榜首的徐家汇板块，５月中高端二手住宅成交面积为１．５６万平方米，分别高出３、４月成交面积１３％和２８．９％。而金虹桥、陆家嘴、源深洋泾、武宁等其他传统的中高端板块成交量也都明显高于３、４月的水平，中高端市场全面复苏的态势可见一斑。
中原地产５月份成交数据同样证明了这一点。主城区二手房交易持续走高，黄浦、静安、杨浦套数环比上月增加五至八成；闸北、长宁、徐汇套数环比增二至三成；普陀、浦东内中环、虹口增幅将近一成。据该行主城区门店信息反馈，前期特价房去化殆尽的同时，高性价比的优质房源得以凸显，如地理位置或楼层较好、户型紧凑且总价合理的稀缺房源，一经挂牌推出就能快速成交。如浦东大华板块锦绣华城面积约８６－１０８平方米的两房、浦东联洋仁恒河滨城面积约８８平方米的两房、虹口瑞虹新城二期面积约９４．５平方米的两房，这类房源备受置换型客群青睐。
但上海永庆房屋总经理陈史翎也指出，从上月二手住宅整体成交量价变化来看，仍然没有改变量价反向变化的状况，市场变化趋势仍然没有确立。“从成交量看，２０１２年前５个月的走势，无论是量还是逐月变化几乎是２００８年和２０１１年同期的翻版。而这两个年份的上海二手住宅市场从下半年开始走低。”
标杆二手楼盘售价趋稳
二手房成交维持升势同时，全市标杆二手楼盘售价也趋稳。
２１世纪不动产市场研究部数据显示，全市持续监测的４０个二手标杆楼盘中，多数５月末售价与上月末持平，仅个别楼盘出现上涨和下跌。
上涨楼盘为九城湖滨国际和真光新村的小户型房源，分别位于松江九亭板块和普陀真如板块。前者５８平方米小户型５月末售价为１．９５万元／平方米，环比上涨２．６３％；后者３７平方米小户型同期售价为２．１０万元／平方米，环比上涨７．６９％。这两个楼盘的涨价原因相同，均为前期低价房源去化、目前挂牌房源价格较高。
下跌楼盘主要为鞍山新村和共富二村的大、中、小各类户型房源，分别位于杨浦控江和宝山顾村板块。前者各类户型５月末售价为２．１万－２．３万元／平方米，环比降幅在４．３５％－８．３３％；后者各类户型同期售价为１．４５万－１．６万元／平方米，环比降幅为３．０３％－６．４５％。这两个楼盘的降价原因较相似，前者为置换型业主因房龄结构较老、低价出售，后者为置换型业主急于售房、低价放盘。
据２１世纪不动产上海锐丰新凤城分行经理喻振云表示，在杨浦控江板块，因存在规模商圈未形成、房龄较老等问题，近期置换型业主多降价售房，促使房价理性回归。除鞍山新村等老公房出现降价外，一些户型并不占优的次新房源，也有降价现象发生；如板块内标杆楼盘新凤城９６平方米的中户型，其成交价格比上月也有５．８８％的下降。
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市场或将出现“二次降价”
虽然整体稳步上升，但一些区域的成交却不尽如人意。供不应求往往成为难以逾越的障碍。据一中介机构近期抽样调查显示，在闵行七宝、松江九亭、浦东周康等板块，５月二手房新增挂牌量比上月普遍下降了一至三成。
２１世纪不动产上海锐丰万科分行经理王涛告诉记者，闵行七宝板块进入“红五月”板块内的二手房挂牌有二至三成的下降，主要为２－４月间成交回暖期，高性价比房源去化明显，５月以来新增挂牌房源不足所致。
此外，５月份成交数据显示，交易下滑的４个区域均处外围，如青浦、松江、宝山环比４月降幅分别为３３．３３％、３０％、１４．６２％。据了解，位于上述几个区域的门店５月份以来挂牌量基本持平，多数房东报价维持在４月水平，买家看房热情下降很多，表现淡定、情愿再等等。买卖双方博弈日益加剧，其中共富新村板块个别房东开始下调报价，幅度大约为１－３个百分点。
九亭板块近期的表现更可谓是外围地区的典型。汉宇地产北九亭分行的高级经理范明晶指出，九亭板块二手房成交遭遇滑铁卢更多的是在于外部因素。首先板块内二手房源多未满５年、税费成本高，相对周边一些降价风潮正猛的新房而言，二手房的性价比略显更低使不少客户转投新房；其次九亭板块的客户中外地户籍人员偏多，且大多无纳税证明，故被再度从严的限购令纳入限购对象。
有市场分析师认为，外围地区的成交放量的率先收窄也是符合这一轮成交回暖的规律。早在２月份，二手房市场就已经显露刚需回归的端倪，经历了以“特刚需”成交为主的时期，刚需市场回暖的历时相对中高端市场更偏长，因此在相对有限的需求量控制下这一阶段的放量基本已经度过高潮期，开始步入平稳调整期。
业内人士指出，部分区域交易深跌背后因素为房东试探性涨价或保持价格坚挺，交易深跌意味着僵持正走向恶化。上海中原地产研究咨询部研究总监宋会雍表示，“从前一阶段跟踪到的、外围少数房源开始重新调低价格串联起来看，市场存在酝酿‘二次降价’的可能很大。”
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外籍人士买房意愿增加
记者从上海永庆房屋研展部了解到，申城二手房购买的户籍成交状况在５月发生显著变化，今年以来外籍人士在上海市场买房的谨慎态度明显放开，环比４月成交增加６３．６％，成交量占比回到２０１１年的整体水平；上海本地和外省市户籍的成交比例变化平稳，增加１２．５％和１０．１％的变化幅度明显小于今年以来动辄上下５０％和１００％的跳跃式变化。
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