[摘要] 在经历了集体买地、买烂尾楼等多次失败后，深圳个人集资建房终于取得了突破性的进展。
在经历了集体买地、买烂尾楼等多次失败后，深圳个人集资建房终于取得了突破性的进展。
12月22日，经过十几轮并不激烈的举牌竞买，槌音在601万元时落定，意味着以林立人为首的81名集资建房者终于实现了他们的个人合作建房梦想。这是深圳个人集资建房取得的实质性突破，也使深圳成为继温州之后另一个个人集资建房实现突破的城市。
“这次的成功只是个开始，有银行的支持，我们今后大规模拿地的成功率才会更大。”林立人说，还有900余名申请报名者的住房没有解决，将可能通过分片区购地或购房等方式加以解决。
突破
此次被林立人成功竞得的这两栋宿舍楼位于沙井，在广深高速沙井出口处不远。两栋楼均为宿舍楼，因为债务问题被法院强制委托拍卖。成交总价为601万元，建筑面积3880平方米，内含84套单身，单身面积约为45平方米，内含独立洗手间和厨房。项目规划占地面积7086平方米，建筑占地700平方米，其余为空地。其使用年限为50年，从1992年1月到2042年1月28日止。
两栋宿舍均为六层楼，每一层7套，楼房后面有2086平方米的绿化带，每户还有一个车位。两栋楼的起拍价为428万元，最后以601万元成交。
“购房成本为每平方米1545元，摊到每个购房者身上，房子总价在7万元以下。”林立人喜悦的心情表露无遗。
据了解，目前深圳有意参加合作建房购买这批房的有81人，这样还可以有三套空出。林立人说，在深圳个人集资建房的两年探索过程中，社会各界特别是义工给予了极大的关注和支持，这三套房的指标将考虑分给这些义工。
深圳这位个人合作建房发起人林立人，是一名“五星级”义工，同时也是九九加一集团的创始人。
2004年下半年，位于罗湖的烂尾楼中南大厦进入拍卖程序，林立人当时在朋友、生意伙伴圈子内谈了自己关于个人集资建房的想法，结果得到广泛响应。短短3个月内，有500多人表示有此意向。
此后林立人与其合作者多方寻找目标，曾参与了深圳中南大厦的拍卖，但因起拍价与林立人的期望有较大差距，最终未能如愿。
此间林立人寻找的主要目标为深圳的一些烂尾楼。
“采取竞拍烂尾楼盘的方式高效快捷，因为免除了拿地开发建设环节，两栋宿舍现在不需要进行装修，接下来办理相关产权转移手续，合理分配后合作人即可入住。”林立人说。
他表示，由于房子是八成新，他们并未打算推倒重建，大家交完房款后是统一装修还是个别装修暂未决定。
由于受竞拍成功的影响，之后的两天时间内在网上就已收到200多人递交的申请表。
目前已登记的有意参加合作建房的深圳市民有近千人，除了已有意向购买这两栋宿舍楼的81人外，剩下的900余人尚未有房，只有通过分片区购地或购房等这些方式来解决。
隐忧
尽管宿舍楼已经拿到手，但林立人却又将面临新的问题。
84套房产并没有84套房产证，因为原先宿舍楼是按每层7套办理的房产证，共计只有12套房产证，拍卖后还需要进一步协商如何分户办理房产证的问题。
“房产证是1992年1月到2042年的，50年产权，接下来大家要交房款，然后成立业主委员会。其他的关于房产证的问题可以交给律师去解决。”林立人表示。
对于已购得房产的物业管理问题，他们也有了清晰的思路。
此次取得的两栋房产将采取全新物业管理模式，目前已制定出了相关的物业管理方案。全体业主成立业主委员会，然后共同发起成立物业管理维护基金，基金由业主大会和业主委员会控制，业主大会和业主委员会聘请物业管理公司进行管理。
由于楼层不一，每套宿舍的朝向、位置也会有好坏之分，在如何进行内部分配上，林立人建议用抓阄来解决。
“温州集资建房成功拿地对我们来说是个极大的鼓舞，之前深圳发展银行也表示愿意深度介入个人合作建房，在符合银行流程机制的条件下为合作建房提供贷款服务，我们进行合作建房的决心就更为坚定，这也是促成此次成功交易的主要原因。”林立人说。
对于下一步的计划，林立人表示，如果还有相同的楼盘产权拍卖，一定不会放过，另外也在考虑通过政府土地公开拍卖的途径拿地。
林立人的欣喜还在继续，而业界对于合作建房的各种质疑纷至沓来。
“个人集资建房打破了以开发商为主体的传统经营模式，业主变成了项目的真正主人，而且房价是肯定要比从开发商手里买便宜很多，从这种意义上来说，个人集资建房是有它积极的一面的。”深圳兰江地产副总裁杨大谷说。
但杨大谷还表示，由于个人集资建房是以民间团体为主体来拿地建房，缺乏专业的机构来对整个建房过程进行管理与监督，此前也未有参照先例，在此后建房的整个过程中，将有可能面临许多不可知的新问题，包括可能出现的一些法律问题、房屋质量问题、管理问题等。
深圳市方略地产顾问有限公司总经理孟家庆则不看好林立人的集资建房模式。
“集资建房者无论是从资金实力、开发实力，还是综合管理能力，都是没有优势的，并不是一块地拿下来盖起来那么简单，它需要专业化的管理，雄厚的资金实力，以及对土地的综合开发实力。”孟家庆认为，集资建房只能作为个例存在，而无法形成主要趋势。
林立人表示，集资建房的首要原则是非营利性，资金主要是开发成本与管理费用，这些由合作者平均分摊。而且目前已有很多专业机构要求合作，包括专业建筑公司、物管公司等，这些专业机构将为合作建房解决专业化问题。
“集资建房是一个逐步探索的过程，深圳的法律环境和土地出让政策都很透明，因此对于将要面临的很多新问题都可能会迎刃而解。”林立人满怀信心地表示。（2006年12月31日 中国房地产报 刘晓云）
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