[摘要] 11月，没有硝烟的战争弥漫上海楼市。统计局数据称上海10月房价同比上涨超20%，另一方面，限购再度收紧，非沪籍购房者入沪置业门槛继续提高。在此背景下，记者连日走访申城一二手房市场及银行贷款机构发现，好比是“冷空气的南下”，“沪七条”在持续两周发酵后，已经开始引发多方联动，申城楼市寒意渐起。
11月，没有硝烟的战争弥漫上海楼市。统计局数据称上海10月房价同比上涨超20%，另一方面，限购再度收紧，非沪籍购房者入沪置业门槛继续提高。在此背景下，记者连日走访申城一二手房市场及银行贷款机构发现，好比是“冷空气的南下”，“沪七条”在持续两周发酵后，已经开始引发多方联动，申城楼市寒意渐起。
新房市场
新房成交降三成价格陷滞涨状态
“沪七条”出炉，其主要的对象就是高歌猛进的新房市场，在两周的调控狙击下，连带效应显现，工商房管部门纷纷推出细化操作措施，新房成交出现明显降温，持续上涨半年多的房价出现滞涨。
配套措施：严查开盘 控制预售
在上海市房管局出台沪七条政策后半月内，在开发商看来属于配套政策的措施也随之开展起来，多个区县工商部门开始严查楼盘推广，主要针对那些没有获得预售证就开始推广的楼盘，一些市区中高端楼盘的预售审批也变得严格，对于一些资料及价格数据的变化都要求提供详尽说明。开发商们猜测，监管方这样做，主要是释放信号，告诉他们在年底一定要按规定行事，把市场控制住。
“‘沪七条’后，工商部门开始做跟进措施。”上周，一开发商爆料称，近期工商部门在多个区县严查楼盘推广，自己的几个案场都收到通知，要求在没有拿到预售证情况下，不得对外推广，更不得收取购房者钱款。
楼盘推广实质就是为开盘蓄水，由于一个项目在拿到预售证后，需要在规定10天内开盘，这对于一些大容量或中高端项目蓄客，完全是不够的，项目推广必须做在前面，尤其是对一些客户的锁定。“一般一个月的蓄水期，因此提前推广成为最主要的手段。大多项目会提前以路边引导广告等方式来推介项目，提高知晓度。有一些开发商还会做一些直投海报来宣传。”该开发商解释道。
但最近，工商部门对于这些擦边球收紧监管。“几个案场都明确被告知需要有预售证才能进行相应广告介绍，现在我们大多做一些上门客户咨询的工作，或直接让代理去做电话营销。”该开发商如是说。在其看来监管方这样做，就是要求大家在年底要按规定行事，把市场控制住。
此外，近期市区中高端楼盘预售证也开始严格起来。虽然“沪七条”颁布首日的新闻通气会上，市房管局局长刘海生澄清，上海没有暂停商品房预售审批，但自“沪七条”颁布后，全市商品住宅供应量出现明显下滑，根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，11月11日—17日，全市商品住宅新增供应量为22.07万平方米，相较前一周的高峰出现腰斩。到了上周，这种情况愈演愈烈，上周的前四天（11月18日—21日），全市竟无一商品住宅项目获取预售证。有开发商透露，目前中高端楼盘的预售审批对于一些资料及价格数据的变化都要求提供详尽说明，使得审批时间有所延长。
昨天，一代理机构负责人透露，公司从多家开发商处了解的情况看，现在审批出来的都是刚需低价盘，如果申请项目的预售证中报价超过所在区域的成交均价，该项目就有可能被要求进行相关说明，最终的审批权限有可能要上报市局决定。一宝山项目的开发商表示，监管部门相关人士口头放风出来，如果项目报价在2万元/平方米，新申请的预售证审批时间将会延长，这个需要进一步核实。
业内人士指出，实际上“沪七条”列出的条便是“落实各区县房价调控目标责任制”，提到“各区县、各有关部门要按照今年初本市明确的房价调控目标积极采取措施，严格商品住房预销售管理，加强市场监管，查处捂盘惜售、哄抬房价及违反限购政策等扰乱市场秩序的违规行为。切实承担稳定房价、稳定市场的责任，确保年度目标任务完成。”“前述的情况不过是具体操作方法。”德佑地产研究总监陆骑麟说。
应对方法：随行就市 以价求量
“沪七条”落地半月，各项操作及配套措施实施，使得商品住宅供应量现明显下滑，尤其是“沪七条”执行后的首周(11·11—11·17)，本市新房新增供应量降至近两个月以来单周水平，新建商品住宅成交25.9万平方米，环比大幅下滑36.2万平方米，创近6周新低。加上上周的数据，业内估算，新房成交量缩幅超三成。面对市场再次进入博弈期，开发商不得不以价求量。
上周末，沪上10个楼盘推出千套新房源，记者调查发现，大多数价格陷停涨状态。如位于青浦的中铁逸都本周末加推70多套房源，均价2.5万元/平方米；金地自在城此次开盘均价为1.85万元/平方米； 新城香溢澜庭均价2.2万元/平方米。这三个楼盘的价格基本与上次开盘持平。
“这次我们加推一幢楼，50多套房源，由于价格基本没有什么变化，已卖得差不多了。”松江泗泾的金地自在城销售人员昨天坦言，目前的价格基本符合刚需，开发商也在定价上更趋谨慎。该人员透露，原先大面积的毛坯房源成交均价普遍在16500元/平方米，近期所推的精装小户型房源，成交均价则基本处在18500元/平方米。考虑到所推房源户型、装修情况、区域位置等各方面呈现不同特征，当前售价基本符合“随行就市”的基调。
对此，有业内表示，受新政影响，上海楼市成交量将逐步下滑，房价步入滞涨。“本周末新增入市的多个楼盘，价格都比较适中，基本停涨了。”其预计接下来沪上楼市房价都将处于滞涨状态，一直到明年3月份，楼盘开盘价格基本不会上涨，甚至可能下跌。“明年3月份开始，刚需楼盘会促销，重新启动市场。4月、5月份后，如没有房产税政策出台，房价就会重新上涨。”陆骑麟也表示，此前沪上楼盘已经处于明显上涨阶段，价格普遍较高。受新政影响，购房者开始放慢入市、追涨的步伐，市场进入观望期。“如果再次上涨，获得销售的可能性比较小。”汉宇地产市场研究部分析师张颀则判断，在新政发挥短期效应的基础下，将一定程度上削弱房企涨价动力，尤其以外围区域刚需盘为重点，房价短期内更倾向于平稳走势。
值得一提的是，在沉寂两周后，上周末，不少开盘项目在价格没有明显上涨的情况下，再度传来热销声。位于浦东周康的绿地东上海三期上周六开盘，推出89-168平方米二房三房四房，共计300多套房源，均价2.8万元/平方米，当天吸引了300多组客户到场摇号选购。截至当日下午，据售楼员介绍，仅剩50多套房源可选，日去化超8成。而位于嘉定新城的旭辉锦庭也是23日开盘，推出200多套房源，均价1.5万-1.6万元/平方米，截至周日下午，售楼员表示，“房源没剩多少了。”
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