[摘要] 11月，没有硝烟的战争弥漫上海楼市。统计局数据称上海10月房价同比上涨超20%，另一方面，限购再度收紧，非沪籍购房者入沪置业门槛继续提高。在此背景下，记者连日走访申城一二手房市场及银行贷款机构发现，好比是“冷空气的南下”，“沪七条”在持续两周发酵后，已经开始引发多方联动，申城楼市寒意渐起。
二手房市场
新政落地两周 二手房现降温势头
“沪七条”政策出台两周，对于限购限贷政策均有所加码，虽然杀伤力有限，但仍给买卖双方的心态造成影响，这在二手房市场体现出来。记者连日调查发现，政策执行后，二手房买家的入市节奏明显放缓，带看量出现不同程度下滑，卖家惜售、涨价现象有所缓解。
中介感觉“沪七条”影响有限
小汪在昌里东路上的一家中介已工作5年，他说，按照以往经验，每一回楼市新政出来，市场都会有一段观望期，但其后，楼市依然会不可避免地回暖，成交价也会节节攀升。小汪说，“沪七条”影响的是两类人，有意购买二套房的本地客户及外地人，“原先有置换需求的本地客户比较多，购买二套房原本就准备了充足的资金，六成首付提高到七成，受影响不大。”小汪说，此前有不少客户通过去除原有房产证上的名字，或先将房产出售，再向下家返租的方式，将二套房做成首套房，新政出来后，这一方式仍然管用。
至于外地人买房缴社保的期限从一年延长到两年的规定，小汪称影响也不大，“买得起房的外地人，一般来上海都不止一年。”尽管如此，小汪的带看量仍然较十月份少了三成。他分析说，“沪七条”后，持观望态度的客户增加，“金九银十”过后的十一月，原本带看量就会减少，“以前每个星期都会有三四个客户是通过房天下等网站找过来，之后才带去看房的，新政出来以后，一周也就一两个，少了一半。”
新政落地频繁跳价现象减少
据了解，新政出台后，部分房东心态发生转变，一改之前的强势，对意向买家开始松口，出现一定的议价空间。前期较为频繁的跳价现象，自沪七条以后就基本消失。
对于中环内的二手房，“沪七条”的“威力”最明显体现在议价空间上。小汪说，“9、10月份时，中介通常很难和房东谈到低于他心理预期的价格，但政策出来以后，由于客户量减少，后市也不明朗，有些二手房议价空间就增加了，但也不会低太多，譬如200万元的房子，也就再便宜2万到3万元。”
上周，有媒体报道，山阴路某套二手房此前挂牌价一直维持在360万元，新政出来一下子缩水至310万元，小汪坦言，这样的情况在市区很少看到，“少部分房东的心理确实发生变化，但缩水50万元的情况较少见，除非是之前挂牌价远高于市场价，房东根本不诚信卖的，现在可能会回归理性。”
汉宇地产七莘分行经理也向记者透露近期一个案例，他们门店出售的一套莲浦新苑精装四房，房东自愿将挂牌价下调20万元至540万元。此外，松江新城分行的张经理也表示，“沪七条”政策出台后，看房客户明显减少，部分房东变得焦虑不安，挂牌的一套松云水苑三房，总价230万元，房东一改之前不还价的强硬态度，表示可以让步5万元，如有意向买家，还可以进一步议价。张经理透露，类似于这样转变态度的卖家，目前比例已提升至15%，大多以置换为目的。
来自21世纪不动产市场研究部对本市多个板块抽样调查则显示，沪七条出台两周后，影响更深入。在浦东金桥、源深、虹口四川北路等板块，沪七条第二周成交量环比周水平，少数下降10%—20%，而金桥板块的少部分房源也出现2%—3%的降价。
21世纪不动产上海锐丰金桥证大二店的经理汪道宇表示，受“沪七条”影响，该板块前期较为频繁的跳价现象，自“沪七条”以后就基本消失。部分房东恐跌，主动表示可小幅议价，如证大家园一套2+1户型，总价在420万元，房东最近表示可以有10万元的议价，但市场方面的接受度不大，并未成交。
购房者由追涨转为观望
由于新政中对于非本市户籍购房者的限购力度再次收紧，抑制了部分新上海人的需求。据悉这些客户一般无长期固定工作单位，但具备一定资金实力，原想一步到位的购房计划因资格受限暂时搁置。此外，一些刚需比较集中的区域，不少客户因政策因素，入市意愿明显减弱，由追涨转为观望，这也导致区域整体的需求量下滑，这种趋势仍将延续。
“这套房子还可以降点吗？如果谈得下来，我们下次来就下定。”在都市路21世纪不动产门店内，沈女士跟一置业经纪人说道。沈女士说自己是上海本地人，与先生两人在颛桥有一套70平方米左右的老公房。看房已有半年，想置换一套90平方米左右的新房。但一直没找到合适的，心仪楼盘价格太贵，便宜的楼盘，交通、配套又不行。“沪七条”出台，沈女士直言，对上海楼市影响特别大。上海的楼市已经得到控制，“我在电视上看见，一个房东在沪七条出台后一晚房价下降50万元出售，这明显看出，政策的调控效果还是很大的”。沈女士笑着说。她乐观地认为2014年房价会下降，差不多在2月左右房价就不会再上涨，甚至出现下跌。“反正自己不急，慢慢看，等房价降下来后再置换。”沈女士坦言。
对此，汉宇地产市场研究部分析师孙黎表示，“沪七条”的意外出台，短期内仍具备一定的震摄力，对于买卖双方的心理产生一定的影响。一部分卖家开始改变态度，诚意度的提升也有助于顺利成交。对于买家而言，考虑到政策因素，购房更倾向于谨慎理性。需求出现降温使得买卖双方进入到博弈期，加上目前新政尚处在消化阶段，受此影响，本月二手房交易量将继续萎缩。
高价地块周边二手房也难独善其身
晚报讯 今年9月随着徐家汇项目被新鸿基以217.7亿元竞得后，周边二手房市场顿时火爆起来，卖家预期的提高使得售价也不断提高，但在沪七条的持续发酵下，这些高价地块周边的二手房也难独善其身了。“虽然听说徐家汇地块明年初就要开工了，但这种利好因素却等不来看房的人。”中原地产南丹路一门店的置业经纪小刘有些担忧地说道。
小刘坦言，上周末的带看量只有不到3组。“电话打了一圈，基本上都不大愿意来看了。”对于这一新变化，小刘也始料未及。在其看来，沪七条的发布，开始改变不少人的置业计划，“最起码购房者要看看这个政策到底会带来什么变化。”
汉宇地产南丹分行经理刘婷也介绍了近期徐家汇板块的二手房行情变化。以主力楼盘徐家汇花园、莱诗邸和东方曼哈顿为例，当前二手房均价分别在40000元/平方米-50000元/平方米、52000元/平方米-60000元/平方米、55000元/平方米-65000元/平方米，较去年同期相比涨幅在10%左右，但与9月相比，已经出现持稳的状态。“由于区域整体房价水平较高，主要面向高端改善型置业需求，二手房价格涨幅要低于平均水平。”刘婷介绍道。
据其介绍，在9月初，“徐家汇项目”出让对于区域二手房市场热度的确有一定提升作用，甚至一些房源的跳价也很明显，但是对于实际成交价格影响不大。一方面徐家汇板块二手房挂牌房源比较稀缺，买家选择房源时都比较理性，影响仅仅限于长远预期；其次，板块商业配套高度成熟，买家对于房源品质的要求远远高于其他要素。但毋庸置疑的是，11月的板块内二手成交量将会有所下滑。一方面是受沪七条影响，部分客户开始出现观望情绪，另一方面年底也是传统季节性下滑的阶段。
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