[摘要] 中国的房地产市场并不了解和接受合作建房，而在国外，这种做法却已经存在了两个世纪。住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。据资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。
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中国房价正经历十年上涨，而德国房价却“十年不涨”。《环球时报》记者在当地调查发现，德国独具特色的房地产制度以及政府有效的房价调控措施，起到了关键性作用。其中，建造了德国近1/3住宅的住房合作社（公社）就被称为德国“房价的稳定器”。
坐落于波恩西北角的一个大型社区中的埃美利斯社区，从外形看，与其他社区并没什么大的区别。其面积为3500平方米，拥有3座橘黄色的楼房和一个大花园。埃美利斯的住户安德莱告诉《环球时报》记者，这三栋属于合作社住房。2005年，他们正式登记注册为合作社。与其他合作社一样，他们有自己的章程，还有一个组建委员会，并有自己的管理委员会，决策则由成员共同开会决定。目前，30套住房住着60多位房客，既有公司白领、工人，也有退休老人、学生等。
安德莱说，建房前，每个成员必须交纳一次性的会员费，根据住宅面积，每平方米400欧元（类似于首付），建造款不足的部分则由政府提供低息甚至免息贷款。建成后，每户房客再按月支付房租（类似于月供），每平方米为8.2欧元。如有中途要退出、搬迁，合作社将向个人退还至此为止的全部房款（会费加全部租金），再将该房转让给新加入的会员。记者看到，这个区的楼房之间都用钢结构的空中走廊相连，方便邻居间串门。由于合作社价格便宜，社区氛围和谐，希望加入的人越来越多，目前，埃美利斯住房合作社准备扩建，再增加30套住房。
据记者了解，住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。早在1867年，普鲁士出现了个住宅合作社。到19世纪70年代初，还只有3个住宅合作社。但是到1874年，合作社的数量达到52个。目前，德国有2000个住房合作社，属下拥有200万套住房、300万个会员。统计显示，合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%。在柏林就有80个合作社，18万套住房，占到所有住房的10%。
德国住房合作社联合会下面拥有44个分会。该联合会的工作人员日前在接受《环球时报》记者采访时，合作社需要7人以上组成，以集体力量来经营。大的像德累斯顿的奥弗堡合作社目前拥有近18000个会员，拥有17000套住房。除了自建自住外，德国也出现建造住房再出租给别人的合作社。
由于合作社的目的是解决社员的住房问题，因此充分体现了住房问题由国家、集体、个人三者共同负担的原则。在德国，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：其一，提供长期低息贷款和给予借款保证；其二，提供价格合理的土地，这些地皮一般位于市郊，甚至是荒地，还有一些城市中的废旧住房；第三，减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；第四，补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。
通过鼓励自建房、合作建房，建立起多渠道的住房供应渠道，德国人住房面积不断增加。德国联邦统计局的数据显示，德国人均住房面积已达41平方米，比10年前增加10平方米。同时，自建房在很大程度上平抑了房价。在过去10年内大多数欧洲国家的房价已经上涨了两倍，特别是英国、西班牙和爱尔兰等，十年内已经涨了三倍多。目前，英国首都伦敦每平方米住房的均价，已经相当于德国首都柏林10倍到15倍。可以说，住房合作社起到了“稳定器”作用。德国的住房合作社制度还对世界上50多个国家起到示范效应，现已成为解决居民住房问题的一支重要力量。
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