[摘要] 中国的房地产市场并不了解和接受合作建房，而在国外，这种做法却已经存在了两个世纪。住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。据资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。
相关阅读：德国为什么只有22%的人买房？ 搜狐
即使凭工资暂时或很多年都买不起房子，中国人大多还是不愿意租房住，原因不难理解，没有人喜欢每年涨房租，更何况房东随时可以以卖房为由解约，在房价暴涨的几年间这种事屡见不鲜。
在德国，因为有发达的租赁市场和完善的配套措施保障，德国约七成居民选择租房居住。
专家认为，中国目前应加大公民可支付、可承受房屋的供应，建立健全住房保障制度，让老百姓不一定有其所，起码要有其居。大力发展租赁型物业是解决目前住房矛盾的重要手段。
德国不失为一个范例。
租赁覆盖全部阶层
刘晓溪是北京女孩，她的丈夫是德国人，供职于一家全球知名的跨国公司德国总部。刘晓溪随丈夫定居德国多年，她告诉记者，她在德国的数十个朋友中，买房的只有一个人。
德国的住房自有率非常低，来自2008年德国Empirica研究所的调查数据显示，1983到2008年的25年间住房自有率仅从15%上升到22%，其中原东德地区上涨速度较快，1993年到2008年也只是从9%上升到17%。
德国租房居民中约六成租赁私人住宅，两成租住房合作社的房子，不到一成住社会福利房（“廉租房”）。
住房合作社里居住的多为普通收入者，“廉租房”则提供给低收入者。德国的多种租赁方式覆盖了国民的全部阶层。
在我国，租赁市场缺位成为严重的住房问题，国务院参事陈全生认为，中国房地产行业问题是缺乏一个强大有效的租赁市场。房地产市场直接从商品房跨越到了廉租房，中间的租赁市场几乎是空白的。
住房合作社和“廉租房”
德国合作社建造的住宅占德国新建住宅总数的30.9%，是私人租赁之外最重要的租房来源。
德国现在有2000个住房合作社，管理着200万套住房，有300万以上的成员。仅柏林一处，就有超过80个住房合作社，管理18万套住房，柏林有10%的居民住在合作社的房子里。
德国达姆施塔特理工大学的方瑜博士向记者介绍，19世纪末德国城市化进程加剧，出现了城市住房短缺，房租高企的情况，德国的住房合作社始于那个时期。
的合作建房开始于1867年，租户的权利履行民法规定的租房法，另外，每个合作社都有自己的章程和入会办法等。一般来说，加入合作社要交纳一定的费用，从几百到几千欧元不等，有利息，退出合作社后利息和存款都将返还个人。这笔存款存在隶属于合作社的金融机构或合作的金融机构内，合作社本身是不靠这笔钱盈利的，存款赚取的费用用于合作社本身的日常开销和房屋折旧以及住房再开发建造等。
合作社基本是民间性质的，但政府为了把合作社的这种非盈利性、互助建房、抵制投机的理念传承下去，2006年成立了德国住房合作社市场促进会鼓励这种住房形式，对住房合作社建造出租的房屋，政府还实行免税政策。
此外，德国政府还专门规划用地，由开发商开发，再以较低的房租租给需求者，此类住宅低廉的租金和市场房租之间的差额，由政府补充，和国内的廉租房比较类似。
人大代表、西南财经大学教授纪尽善曾随民建中央欧洲住房制度考察团赴欧对德国住房制度进行过考察。对于德国“廉租房”的效果，他深有感触：“以科隆市为例，社会福利房每平方米月租金为4.8欧元，一般商品房每平方米月租金为7.8—8.8欧元，相当于正常月收入的三分之一左右。社会福利房比一般商品房月租金要低40％—50％。科隆市有100万人口，其中10万人享受住房福利补贴，这10万人中仅约1万人住社会福利房。”
居不易
目前国内租赁市场除了私人租赁市场外，几乎没有别的租房渠道。陈全生提及的廉租房其实多年来也是乏善可陈。
1998—2006年间，各地方累计用于廉租住房制度的资金只有70.8亿元，这个投入等于2008年之后的地王时代上海市或者北京市地方政府拍卖两三块土地甚至一块土地的价格。任志强对这个问题长期保持关注，他认为：“1998年房改的时候就已建立了廉租房保障制度，也提出经济适用房的准住制度，只是政策没有落实，否则今天不会有房价高等争论，也拍不出《蜗居》这部电视剧。”
事实上，早在上个世纪80年代末90年代初，与房地产管理法同时成为住房问题法制建设的就有住房法，时任建设部住房法起草小组组长的包宗华对记者表示：“90年代初《房地产管理法》出台更为迫切，而住房法被摆到了次要位置，后没列入人大立法计划。1994年，房地产管理法得以出台，但住房法一直拖下去了。”
客观上讲，中国大城市租赁体系不完善的直接后果就是一旦房价飞涨，只凭借私人租赁，房租必然水涨船高。
房租在逐步脱离中低收入者的承受力。
链家地产市场研究部统计，2008年北京平均租赁价格2490元/月，2009年平均租赁价格为2547元/月，租赁价格小幅上升2.3%。2010年前6个月，北京市平均租赁价格为2928元/月，比2009年2547元/月的平均价格上升15%，幅度较大。特别是新政后的五、六月间租金上涨惊人。据统计，今年五、六月份北京平均租赁价格为3000元/月，同比上涨20.3%。按北京市统计局的数字，北京市职工平均工资是3700元，即便两口之家，两个人工资均为3700元，房租也要占去近一半的收入。而发达的欧洲国家，房租大约只占收入家庭30%。
不难看出，加大除私人租赁之外的租赁市场建设，显然需要在中国很多大中型城市推广。
立法保障
除了用市场培育、福利保障相结合的方式搭建租赁市场外，德国最终将租赁问题诉诸法律，使租户权利由法律来保护。
德国法兰克福最近就发生过一个“似乎有点保护过头”的例子。
华人陈彤将一套房子租给了一个领失业救济的人，当初，双方签订合同时候，陈彤忽略了这一点。数月来，这个房客常常在屋子里酗酒，大声喧哗，最让陈彤不满的是，房客还拖欠过房租。陈彤让房客搬走，房客却将陈彤告上了法院，法院仲裁的结果是陈彤败诉。失业的醉汉依然住在陈彤的房子里，陈彤正在考虑再去一次法院。
方瑜博士告诉记者，在德国，法律的确更“保护”房客一些。曾长期在欧洲从事保障房研究的复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰认为，在德国，领取失业救济的人是可以获得政府租房补贴的。
“在德国的民法中，对租房是有着很强大的法律保障的，德国民法573到574对取消合同作出了规定。合同一般分为有时间限制和无时间限制两种，在合同期限内，租户可以在不陈述任何理由的情况下取消合同，但是从提出申请到最后合同终止有3个月的过渡期，过渡期内合同各条款仍有效，房租照付。而在合同期内，房东除非有非常特殊的理由，否则无权终止合同，如果房东想终止合同，而租户不同意，那么必须由相关法律部门裁决。”方瑜说。
房主不仅不能在合同期内随意让房客搬走，还不能随便上涨房租。方瑜告诉记者：“德国民法535到577a条规定了租赁双方如何签署合同，双方的权利和义务，什么特定情况下可以涨房租，相关费用标准等。其中，民法557到559条规定，在租住过程中，房东如果要涨房租，必须提交正式的书面说明，提出合理的涨价理由。租客可以据此书面说明同意或者不同意涨价，不同意涨价的话，书面申请就递交相关法律部门来裁决。此外，房东如果翻修了住宅，这笔费用可以以一定的百分比计算入房租内。”而且，德国法律还规定不能有“二房东”存在等等。
学者常说，政策好坏关键看细节，保证执行力度关键是要建立长效机制。德国做到了这一点。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
