[摘要] 一段时间里，因签订合同而无法获得贷款、因纳税年限不达标而无法购房、因已有房产而无法新购住房等房产纠纷事件居高不下。恰逢3.15将至，购房作为一宗大额消费，购房者作为消费者的一部分，在变局之下，应该如何维护自身利益？新政下如果规避买房风险？购房者该如何有选择性的置业。
编者按：2011年春节前后楼市调控频出，新国八条、房产税、加息、沪九条等轮番轰炸，剑指房地产市场，给即将买房的刚需带来了许多风险，一段时间里，因签订合同而无法获得贷款、因纳税年限不达标而无法购房、因已有房产而无法新购住房等房产纠纷事件居高不下。恰逢3.15将至，购房作为一宗大额消费，购房者作为消费者的一部分，在变局之下，应该如何维护自身利益？新政下如果规避买房风险？购房者该如何有选择性的置业？
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【房贷篇】
1、很多开发商答应能贷款的，签预售合同后，贷款批不下来，应该如何解决？
上海大邦律师事务所 张黔林
【上海大邦律师事务所 张黔林】 如果可以规则一方导致抵押借款合同不能签订就会产生违约责任。简单地说，一手房的买卖合同签订了以后，法院认为由于开发商的资信不够，所以我不愿意给你贷款，这种情况也是有的。还有你买房人，资信不够，你一直拖欠银行的贷款，银行不愿意贷款给你，这个就叫做可规则于一方。因为这个原因银行不肯贷款，这一方肯定就要承担违约责任。
像我们现在碰到的很多问题并不是说双方都有责任，而是由于新政出来之后，或者国家的银根缩紧，这个时候银行不肯贷了，如果不可规则于双方的，是一个政策的问题，这个时候根据司法解释，可以双方不承认，把这个合同解除掉。但是还有一个很重要的情况，一种情况是不能批，你贷八成可能八成都不批，还有一种可能批个七成，少批一成对你的合同履行如果不构成一个重大的影响，你还得履行这个合同。不能说我申请八成银行只批七成，我就不买房子了，这个时候就可能承担这个违约责任。如果银行确实不能批，导致你没有办法履行这个合同，这个时候你可以把钱退回来，否则还是不行。
上海市建纬律师事务所知名律师 陈兵
【上海市建纬律师事务所知名律师 陈兵】 如果签订了合同或者认购书之后，贷款批不下来，我们作为购房者怎么办？我认为购房者首先跟开发商进行协商，或许开发商这里房子比较好卖，可以找其他的客户买，定金首付退给你。如果实在不行，因为新政的原因这个贷款批不下来，这里面分两种情况。
，这个贷款是按照你原来的首付款贷不下来，你贷款的比例降低了。
第二，你完全不能贷。如果贷款的比例降低，你尽量还是凑一点钱，能买下来就买下来，不然损失的违约金就比较高了。如果完全不能贷下来，我们根据法律的规定，根据人民法院的一个司法解释，就是在商品房买卖合同纠纷里面的一个司法解释。规定如果与开发商签订了一个认购书或者一个定金合同，后来因为不是双方的原因导致买卖合同无法签订，可以要求解除合同，这个是可以的。如果是你们已经签了买卖合同，我觉得这里面可能要用到法律上的公平原则或者情势变更的原则，要求法院解除这个合同，如果再履行这个合同可能显失公平。但是法院支持的难度很高，如果你是区法院可能需要上海市的高级人民法院来批，才能确认这个情势变更的原则。
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